民國115年 高考三級 地政 不動產估價
第4題
請說明下列名詞之意義： 何謂部分估價？何謂獨立估價？（10 分） 何謂土地殘餘法？何謂建物殘餘法？（10 分） 何謂特殊價格？（5 分）
題目
請說明下列名詞之意義： 何謂部分估價？何謂獨立估價？（10 分） 何謂土地殘餘法？何謂建物殘餘法？（10 分） 何謂特殊價格？（5 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、部分估價（partial valuation）：指以勘估標的之一部分為估價對象，例如土地之一部、建物之部分樓層或區分所有建物之專有部分。估價時須考量該部分與整體不動產之關係、使用上之相依性，以及分割後價值之增減，常應用於土地分割、部分徵收、區分所有建物與地上權設定等情形。
- 二、獨立估價（independent valuation）：指將勘估標的視為單獨存在之不動產，以其自身之最有效使用為前提進行估價，不考慮與鄰地或其他不動產合併使用所能增加之效益；相對於此，若將勘估標的與可合併使用之不動產視為一體估價，則稱一體估價（合併估價）。二者差異在於是否計入合併效益。
- 三、土地殘餘法（land residual technique）：屬收益法之應用。先估總收益，扣除建物收益（建物價格乘以建物收益資本化率），求得土地收益，再以土地收益資本化率還原為土地價格。公式為：地價＝（總收益－建物收益）÷土地資本化率。適用於建物較新、成本明確而地價未知之情形，如新開發區、重劃區。
- 四、建物殘餘法（building residual technique）：同屬收益法，先估總收益，扣除土地收益（地價乘以土地資本化率），求得建物收益，再以建物收益資本化率還原為建物價格。適用於地價明確（如近期交易或公告現值）而建物價格不明之情形。兩法均須假設最有效使用、收益與費用穩定，且對資本化率之選定極為敏感。
- 五、特殊價格（special price）：指不具市場性或市場性薄弱之不動產，為特定目的所評估之價格，與正常價格、限定價格、特定價格並列。例如公共設施用地、古蹟與歷史建築、宗教建築、學校、墳墓等，因缺乏交易、無替代性，難以市場比較法衡量，須以成本法或特定方法評估，並於報告中敘明其目的與假設。
AI 依官方試題文字產生的參考解答，非考選部公告答案，內容僅供備考參考。