民國115年 高考三級 地政 不動產估價
第3題
都市計畫地區之公共設施保留地辦理徵收補償市價查估時之特殊性為 何？請詳述之。（25 分）
題目
都市計畫地區之公共設施保留地辦理徵收補償市價查估時之特殊性為 何？請詳述之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、公共設施保留地係指依都市計畫法劃設之公共設施用地，於政府依法取得前，依同法第五十一條不得為妨礙其指定目的之使用，僅得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。其使用受高度管制、開發受限、交易稀少，估價上屬「市場性不足」甚至「無市場性」之標的，難以直接用比較法求得市價。
- 二、補償基準之特殊性：依土地徵收條例第三十條規定，都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，而非以保留地本身之市價計算。此為法律明定之「擬制市價」，目的在避免因長期保留致補償偏低，性質上屬法定推定，估價時不得逕以保留地本身之比較案例替代。
- 三、區段劃設與查估方法之特殊性：依土地徵收補償市價查估辦法，應以毗鄰非公共設施保留地劃設地價區段，區分使用分區、臨街條件與發展程度，選取正常交易案例，經情況、價格日期、區域及個別因素調整後求取區段平均市價；同一徵收案跨越數個區段者，按面積加權平均。案例不足時，得以公告現值比例或土地開發分析法輔助檢核。
- 四、調整與爭議：毗鄰非保留地與保留地在面積、形狀、臨路條件上常有差異，須作個別因素調整，調整率易生爭議；「毗鄰」範圍之認定、跨區段之加權、農業區或保護區毗鄰地之選取，均影響查估結果。另可能出現補償高於保留地真實交換價值之「超額補償」，或毗鄰多為低度利用土地而低估之情形。
- 五、精進建議：建立毗鄰地價區段資料庫與圖資、明定毗鄰認定標準與調整率上限、強化地價評議委員會之專業審議與資訊公開、對無交易案例之區段採替代方法並敘明理由，以兼顧被徵收人之權益與政府財政負擔。
AI 依官方試題文字產生的參考解答，非考選部公告答案，內容僅供備考參考。