民國115年 高考三級 地政 不動產估價考古題
民國115年 高考三級 地政 不動產估價收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
政府部門辦理地價查估，常有地價區段劃設之必要，請比較公告土地現
值之地價區段、基準地近價區段及徵收補償地價區段之劃設有無不同？
請就其劃設目的（或功能），依據法規相關規定分述之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、三者同為政府辦理地價查估時所劃設的空間單元，但其法源、目的與功能各不相同。公告土地現值的地價區段重在「全面均衡、逐年更新」；基準地近價區段重在「建立價格關聯、長期監測」；徵收補償地價區段則重在「擬制市價、個案時點」。以下分別依相關法規說明其劃設目的與功能。
- 二、公告土地現值之地價區段：依平均地權條例第四十六條及地價調查估計規則規定，直轄市、縣（市）政府應經常調查地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價，提經地價評議委員會評定後公告。劃設時以道路、溝渠、河川等自然界線，或使用分區、編定用地類別、土地使用管制、交通運輸、公共設施、里鄰界線等為準則，區段內地價力求均衡、界線力求明確。其目的在作為申報土地移轉現值、課徵土地增值稅及徵收補償之參考基準，具全面性與年度性。
- 三、基準地近價區段：依內政部推動之基準地估價制度及地價調查估計規則相關規定，地方政府選定區位條件具代表性之基準地後，以該基準地為中心，將地價水準相近、影響價格因素相似之土地劃為近價區段，建立基準地與鄰近區段間之價格比率關係。其功能在於「定錨」與「連結」，使各區段地價經由基準地相互勾稽，作為公告現值調整、地價平衡及長期地價指數監測之依據，避免區段間價格失衡。
- 四、徵收補償地價區段：依土地徵收條例第三十條及土地徵收補償市價查估辦法，都市計畫區內公共設施保留地應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償，故其區段係以「毗鄰非保留地」之範圍劃設，並按使用分區、臨街條件、發展程度、交通可及性等再予細分。其目的在推估徵收當期同一地區同性質土地之一般正常交易價格，具個案性與時點性，與前二者之通案性質不同。
- 五、比較與限制：現值區段求「面」的均衡，基準地近價區段求「點與面」的連結，徵收區段求「毗鄰」的擬制市價；三者範圍可能重疊，但不必然一致。實務限制包括區段界線認定爭議、交易案例不足、調整率流於主觀。建議建立共通地理資訊圖層與區段編碼，並公開劃設理由與調整依據，以提升查估結果之公信力與可驗證性。
針對位於都市計畫農業區之零星建築土地（俗稱建地目）及住宅區土地
估價時，其影響價格因素分析重點有何不同？請詳述之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、兩類土地雖同屬都市土地，但使用分區、管制強度與市場結構不同，影響價格因素之分析重點因而有別。農業區零星建築土地（俗稱建地目）屬「管制嚴格、市場狹窄」之標的；住宅區土地屬「管制明確、市場活絡」之標的，估價時應分別設定區域因素與個別因素之項目及權重。
- 二、區域因素分析重點：建地目應著重農業區整體環境、鄰近農業使用情形、是否毗鄰已發展之住宅或商業區、聯外道路與公共設施可及性、自來水電信等維生管線、嫌惡設施（畜牧場、墓地、工廠）之距離，以及區域變更或開發之潛力；住宅區則著重都市發展程度、人口與所得水準、交通可及性（捷運、主要幹道）、學區、公共設施完備度、商業服務機能與環境品質。
- 三、個別因素分析重點：建地目應檢視面積是否足以建築、基地形狀與地勢、臨路寬度與深度、是否為袋地或裡地、可否指定建築線、建蔽率與容積率及建築行為之限制、既有建物之合法性、鄰地整合之可能性；住宅區則檢視面寬深度、是否為街角地、臨街條件、容積使用強度、地形地質、與鄰避設施之距離及開發成本。
- 四、市場性與估價方法：建地目交易稀少、價格離散度高、買方有限，比較法案例難尋，須作情況調整與地區因素調整，並以土地開發分析法檢核其最有效使用；住宅區案例充足，以比較法為主，輔以土地開發分析法及收益法。兩者均須注意建地目「使用價值」與「交換價值」間之落差。
- 五、建議：建地目估價應加註使用管制與建築可行性之假設條件，並提高調整率不確定性之說明；住宅區應注意房市景氣循環與政策（如選擇性信用管制、囤房稅）之影響。估價報告宜揭露案例選取理由與調整幅度，以強化可驗證性。
都市計畫地區之公共設施保留地辦理徵收補償市價查估時之特殊性為
何？請詳述之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、公共設施保留地係指依都市計畫法劃設之公共設施用地，於政府依法取得前，依同法第五十一條不得為妨礙其指定目的之使用，僅得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。其使用受高度管制、開發受限、交易稀少，估價上屬「市場性不足」甚至「無市場性」之標的，難以直接用比較法求得市價。
- 二、補償基準之特殊性：依土地徵收條例第三十條規定，都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，而非以保留地本身之市價計算。此為法律明定之「擬制市價」，目的在避免因長期保留致補償偏低，性質上屬法定推定，估價時不得逕以保留地本身之比較案例替代。
- 三、區段劃設與查估方法之特殊性：依土地徵收補償市價查估辦法，應以毗鄰非公共設施保留地劃設地價區段，區分使用分區、臨街條件與發展程度，選取正常交易案例，經情況、價格日期、區域及個別因素調整後求取區段平均市價；同一徵收案跨越數個區段者，按面積加權平均。案例不足時，得以公告現值比例或土地開發分析法輔助檢核。
- 四、調整與爭議：毗鄰非保留地與保留地在面積、形狀、臨路條件上常有差異，須作個別因素調整，調整率易生爭議；「毗鄰」範圍之認定、跨區段之加權、農業區或保護區毗鄰地之選取，均影響查估結果。另可能出現補償高於保留地真實交換價值之「超額補償」，或毗鄰多為低度利用土地而低估之情形。
- 五、精進建議：建立毗鄰地價區段資料庫與圖資、明定毗鄰認定標準與調整率上限、強化地價評議委員會之專業審議與資訊公開、對無交易案例之區段採替代方法並敘明理由，以兼顧被徵收人之權益與政府財政負擔。
請說明下列名詞之意義：
何謂部分估價？何謂獨立估價？（10 分）
何謂土地殘餘法？何謂建物殘餘法？（10 分）
何謂特殊價格？（5 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、部分估價（partial valuation）：指以勘估標的之一部分為估價對象，例如土地之一部、建物之部分樓層或區分所有建物之專有部分。估價時須考量該部分與整體不動產之關係、使用上之相依性，以及分割後價值之增減，常應用於土地分割、部分徵收、區分所有建物與地上權設定等情形。
- 二、獨立估價（independent valuation）：指將勘估標的視為單獨存在之不動產，以其自身之最有效使用為前提進行估價，不考慮與鄰地或其他不動產合併使用所能增加之效益；相對於此，若將勘估標的與可合併使用之不動產視為一體估價，則稱一體估價（合併估價）。二者差異在於是否計入合併效益。
- 三、土地殘餘法（land residual technique）：屬收益法之應用。先估總收益，扣除建物收益（建物價格乘以建物收益資本化率），求得土地收益，再以土地收益資本化率還原為土地價格。公式為：地價＝（總收益－建物收益）÷土地資本化率。適用於建物較新、成本明確而地價未知之情形，如新開發區、重劃區。
- 四、建物殘餘法（building residual technique）：同屬收益法，先估總收益，扣除土地收益（地價乘以土地資本化率），求得建物收益，再以建物收益資本化率還原為建物價格。適用於地價明確（如近期交易或公告現值）而建物價格不明之情形。兩法均須假設最有效使用、收益與費用穩定，且對資本化率之選定極為敏感。
- 五、特殊價格（special price）：指不具市場性或市場性薄弱之不動產，為特定目的所評估之價格，與正常價格、限定價格、特定價格並列。例如公共設施用地、古蹟與歷史建築、宗教建築、學校、墳墓等，因缺乏交易、無替代性，難以市場比較法衡量，須以成本法或特定方法評估，並於報告中敘明其目的與假設。