民國113年 離島四等 地政 民法物權編概要
第3題
甲有一宗土地並於其上自建違建A 屋一棟。甲於民國75 年1 月1 日向 乙借款1,000 萬元，約定於87 年1 月1 日清償，並以其土地為乙設定抵 押權。甲屆…
題目
甲有一宗土地並於其上自建違建A 屋一棟。甲於民國75 年1 月1 日向 乙借款1,000 萬元，約定於87 年1 月1 日清償，並以其土地為乙設定抵 押權。甲屆期未清償借款，乙遂於107 年1 月1 日向法院聲請拍賣甲之 土地。甲以請求權消滅時效完成為由抗辯，主張法院不得實行抵押物之 拍賣，更進一步表示若土地被拍賣，他要以建物所有人的身分，行使優 先承買權，請問甲之主張有無理由？（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲以借款請求權消滅時效完成為由，主張法院不得拍賣抵押物，於法無據。民法第145條第1項明定，以抵押權擔保之請求權，雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物取償。抵押權不因所擔保債權之請求權時效消滅而當然消滅，甲僅取得拒絕給付之抗辯權，不得阻止乙實行抵押權。
- 二、惟抵押權仍有民法第880條之除斥期間限制：以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。本題借款清償期為87年1月1日，一般請求權時效十五年，至102年1月1日屆滿；五年除斥期間至107年1月1日屆滿。乙於107年1月1日聲請拍賣，係於期間末日實行抵押權，尚未逾五年，抵押權不消滅；反之，若逾107年1月1日始聲請，抵押權即消滅。故甲之時效抗辯無理由。
- 三、甲主張以建物所有人身分行使優先承買權，亦無理由。土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有優先購買權。甲為土地所有人兼建物所有人，並非基地之地上權人、典權人或承租人，不能僅以建物所有人身分主張優先承買。其自建之A屋為違建，亦未見其與土地間有租賃或地上權設定。
- 四、甲可能主張民法第876條第1項法定地上權：設定抵押權時，土地及土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定抵押者，於土地拍賣時，視為已有地上權之設定。A屋雖為違建，非不得為該條所稱建築物。惟法定地上權係於拍賣時始發生，甲不得於拍賣程序以建物所有人身分主張土地法第104條之優先承買權；且該優先承買權旨在保護地上權人、典權人、承租人，與法定地上權之保護功能不同。學說及實務見解雖有爭議，惟多數認為法定地上權人不得於拍賣時主張優先承買。
- 五、結論：甲之時效抗辯無理由，乙得聲請法院拍賣土地；甲亦無土地法第104條之優先承買權。甲僅能於拍賣後依民法第876條主張法定地上權，或依強制執行程序參與投標。若甲確有地上權或租賃關係，則另當別論；本題事實不足，尚難認其有優先承買權。
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