民國113年 離島四等 地政 民法物權編概要考古題
民國113年 離島四等 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 3 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
請解釋不動產物權變動之登記生效要件與登記處分要件之意義，以及民
法物權編中之具體規定。（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、不動產物權變動以登記為公示方法，民法原則上採「登記生效要件主義」。所謂登記生效要件，指當事人依法律行為所為不動產物權之取得、設定、喪失或變更，須經登記始發生物權變動之效力；登記為物權變動之成立要件，而非僅具對抗效力。民法第758條第1項明定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；同條第2項並要求應以書面為之。
- 二、登記生效要件適用於物權行為，包括買賣、贈與、互易、設定抵押權、地上權、典權等。以不動產買賣為例，除債權契約外，尚須有物權合意、書面及登記，買受人始取得所有權；未登記前，僅取得債權請求權，不能主張物權。登記完畢後，物權變動向將來發生效力，此即公示原則與交易安全之具體表現。
- 三、所謂登記處分要件，指非因法律行為而於登記前已取得不動產物權者，須經登記始得處分其物權。民法第759條規定，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。例如繼承人於繼承開始時即取得遺產所有權，不以登記為生效要件；但欲出賣或設定抵押權，須先辦理繼承登記，否則不得處分。
- 四、二者區別實益在於：登記生效要件下，未登記則物權變動完全不生效力；登記處分要件下，權利人於登記前已取得物權，僅處分權受限制，其權利仍得對抗第三人。民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；第2項規定善意第三人信賴登記而為物權變動登記者，其效力不因原登記不實而受影響，此即登記之推定力與公信力。
- 五、配套規定尚有民法第758條第2項之書面要求，以及土地法第72條、土地登記規則之程序規範。應注意時效取得不動產物權（民法第769條、第770條）係請求登記為所有人，登記前尚未取得所有權；預告登記（土地法第79條之1）僅具對抗力。總結而言，登記生效要件在創設法律行為之物權變動，登記處分要件在宣示非法律行為之權利取得並限制其處分，二者共同維護不動產登記秩序與交易安全。
乙丙丁繼承家族祖先開墾的A 地已有多年，A 地上早年興建之祖厝被乙
拆除後，自行興建一棟兩層樓的建物，乙居住其內，已有十餘年。拆除
興建等行為，乙從未徵得他人同意，但丙丁亦未曾表達異議。其後，甲
受丁之贈與1/200 之A 地成為土地共有人，甲認為乙以其所有之建物長
期占有、使用A 地無法律上之理由，依據民法第767 條請求拆屋還地。
乙則認為拆除祖厝建自宅之合法性，來自共有人間默示分管契約，甲應
受拘束。請附理由說明甲乙何者有理。（40 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、本題涉及共有人間默示分管契約之成立、分管契約對應有部分受讓人之效力，以及共有人依民法第767條、第821條請求拆屋還地之要件。乙丙丁因繼承取得A地，若未分割，為公同共有；若已辦繼承登記為分別共有，則各有應有部分。題目既稱甲受贈後成為共有人，以下原則上依分別共有處理。乙未經全體同意拆除祖厝、興建二層樓並獨占使用A地，均須有合法權源，否則對其他共有人構成無權占有。
- 二、分管契約係共有人全體就共有物之管理、使用、收益方法所為之約定，不以書面為必要，默示合意亦得成立。惟單純沉默原則上非意思表示，必須依交易習慣或具體情事，足以間接推知有同意之意思，始得認有默示同意。丙丁十餘年未異議，雖可作為認定默示分管契約之間接證據，但乙係從未徵得他人同意，且拆除祖厝、重建二層樓已逾一般分管契約使用收益之範圍，涉及共有物之變更及處分，依民法第819條第2項須經共有人全體同意。故乙尚難僅以丙丁未異議，正當化其拆除重建行為。
- 三、縱認乙丙丁間有默示分管契約，依民法第826條之1第1項，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，須經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，始具效力。題目未顯示該分管契約已登記，甲受丁贈與1/200應有部分而成為共有人，原則上不受該分管契約拘束，乙不得以之對抗甲。至於甲受贈時是否明知或可得而知，僅在舊實務或誠信原則下可能影響，現行法既以登記為對抗要件，尚難逕認甲應受拘束。
- 四、甲依民法第767條請求拆屋還地，應以乙無權占有為要件。甲為共有人，依民法第821條得就共有物之全部，為共有人全體之利益，本於所有權請求返還；但不得請求返還予自己。乙之建物占用A地，若無分管契約或其他合法權源，甲得請求拆除建物並返還土地予全體共有人。乙雖為共有人，依民法第818條有使用收益權，但其權利及於共有物全部，不得獨占特定部分而排除其他共有人。
- 五、惟甲之應有部分僅1/200，拆屋還地對乙及社會經濟之損害可能遠大於甲所得利益，法院得依民法第148條第1項、第2項審酌是否構成權利濫用或違反誠信原則。若甲係專以損害乙為目的，其請求可能不被准許；但甲若為維護共有物之完整，尚難逕認權利濫用。結論：乙之默示分管契約抗辯原則上不足採，甲之請求有理由，但應返還予共有人全體，並受權利濫用審查；若分管契約已登記，或甲受讓時明知或可得而知而依誠信原則應受拘束，則乙得對抗甲。
甲有一宗土地並於其上自建違建A 屋一棟。甲於民國75 年1 月1 日向
乙借款1,000 萬元，約定於87 年1 月1 日清償，並以其土地為乙設定抵
押權。甲屆期未清償借款，乙遂於107 年1 月1 日向法院聲請拍賣甲之
土地。甲以請求權消滅時效完成為由抗辯，主張法院不得實行抵押物之
拍賣，更進一步表示若土地被拍賣，他要以建物所有人的身分，行使優
先承買權，請問甲之主張有無理由？（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲以借款請求權消滅時效完成為由，主張法院不得拍賣抵押物，於法無據。民法第145條第1項明定，以抵押權擔保之請求權，雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物取償。抵押權不因所擔保債權之請求權時效消滅而當然消滅，甲僅取得拒絕給付之抗辯權，不得阻止乙實行抵押權。
- 二、惟抵押權仍有民法第880條之除斥期間限制：以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。本題借款清償期為87年1月1日，一般請求權時效十五年，至102年1月1日屆滿；五年除斥期間至107年1月1日屆滿。乙於107年1月1日聲請拍賣，係於期間末日實行抵押權，尚未逾五年，抵押權不消滅；反之，若逾107年1月1日始聲請，抵押權即消滅。故甲之時效抗辯無理由。
- 三、甲主張以建物所有人身分行使優先承買權，亦無理由。土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有優先購買權。甲為土地所有人兼建物所有人，並非基地之地上權人、典權人或承租人，不能僅以建物所有人身分主張優先承買。其自建之A屋為違建，亦未見其與土地間有租賃或地上權設定。
- 四、甲可能主張民法第876條第1項法定地上權：設定抵押權時，土地及土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定抵押者，於土地拍賣時，視為已有地上權之設定。A屋雖為違建，非不得為該條所稱建築物。惟法定地上權係於拍賣時始發生，甲不得於拍賣程序以建物所有人身分主張土地法第104條之優先承買權；且該優先承買權旨在保護地上權人、典權人、承租人，與法定地上權之保護功能不同。學說及實務見解雖有爭議，惟多數認為法定地上權人不得於拍賣時主張優先承買。
- 五、結論：甲之時效抗辯無理由，乙得聲請法院拍賣土地；甲亦無土地法第104條之優先承買權。甲僅能於拍賣後依民法第876條主張法定地上權，或依強制執行程序參與投標。若甲確有地上權或租賃關係，則另當別論；本題事實不足，尚難認其有優先承買權。