民國113年 地方四等 地政 民法物權編概要
第3題
甲有一宗土地並於其上自建違建A 屋一棟。甲於民國75 年1 月1 日向 乙借款1,000 萬元，約定於87 年1 月1 日清償，並以其土地為乙設定抵 押權。甲屆…
題目
甲有一宗土地並於其上自建違建A 屋一棟。甲於民國75 年1 月1 日向 乙借款1,000 萬元，約定於87 年1 月1 日清償，並以其土地為乙設定抵 押權。甲屆期未清償借款，乙遂於107 年1 月1 日向法院聲請拍賣甲之 土地。甲以請求權消滅時效完成為由抗辯，主張法院不得實行抵押物之 拍賣，更進一步表示若土地被拍賣，他要以建物所有人的身分，行使優 先承買權，請問甲之主張有無理由？（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、請求權時效與抵押權之存續：借款返還請求權自87年1月1日清償期屆至起算，依民法第125條15年時效，於102年1月1日屆滿。惟抵押權不適用消滅時效，民法第880條明定，擔保債權之請求權消滅後5年間不實行抵押權者，抵押權始歸消滅。故本件抵押權之存續期間至107年1月1日止。
- 二、乙實行抵押權是否逾期：依民法第120條第2項，以日定期間者始日不算入，5年期間自102年1月2日起算，至107年1月1日終止。乙於107年1月1日向法院聲請拍賣，屬抵押權之實行，仍在期間之內，抵押權尚未消滅。甲主張時效完成不得拍賣，於法無據；時效完成僅生拒絕給付之抗辯（民法第144條），不影響抵押權之物權效力。
- 三、甲之優先承買權基礎：A屋為甲出資興建，縱屬違章建築，甲仍因原始取得而為所有權人，不以保存登記為必要。土地與房屋同屬甲一人，土地因拍賣而讓與拍定人，依民法第425條之1第1項，推定甲與拍定人間於房屋得使用期限內有租賃關係，甲因而取得基地承租人之地位。
- 四、土地法第104條之適用：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文；強制執行之拍賣亦屬出賣。甲既為基地承租人，自得於拍定後主張以同一條件優先承買，執行法院應通知其行使，未通知者拍賣程序即有瑕疵。
- 五、結論與限制：甲不得拒絕拍賣，該部分主張無理由；但得行使優先承買權，此部分有理由。惟實務上有認為第425條之1之推定租賃不等同土地法第104條之租賃，應類推適用；且優先承買權須於受通知後10日內以書面行使（同條第2項），逾期視為放棄，宜併予說明。
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