首頁 / 地方四等 地政考古題 / 民國113年 地方四等 地政 民法物權編概要 民國113年 地方四等 地政 民法物權編概要考古題
民國113年 地方四等 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 3 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
請解釋不動產物權變動之登記生效要件與登記處分要件之意義，以及民
法物權編中之具體規定。（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方） 一、登記生效要件之意義：民法第758條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。所謂登記生效要件（constitutive requirement of registration），指登記為物權變動之成立要件；未經登記前，當事人間僅存在債權關係，物權變動完全不發生。同條第2項並明定應以書面為意思表示，使物權行為兼具要式性。 二、登記處分要件之意義：民法第759條規定，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。此即學理上所稱宣示登記或處分要件主義；登記並非權利取得之要件，而是處分權能之要件。未登記前，權利人仍為所有人，僅不得處分其物權。 三、二者之區別實益：生效要件係「權利得喪變更之門檻」，適用於因法律行為所生之變動，未登記則物權根本不生變動；處分要件係「已取得權利者對外處分之限制」，適用於非因法律行為所生之變動，未登記則物權已生變動，僅物權行為受限制。又第759條所稱處分，指處分行為（物權行為），不及於買賣等債權行為，故債權契約仍屬有效。 四、配套規定與公示效力：民法第759條之1明定登記之推定力與善意信賴保護，土地法第43條賦予登記絕對效力；第759條之2增訂登記錯誤時之更正請求權。此外，民法第826條之1、第873條之1等，亦以登記作為對抗或生效之基礎，可見登記在現行物權法居於公示之核心地位。 五、實例說明：甲繼承房屋後未辦繼承登記即出售予乙，買賣契約有效，但移轉登記之物權行為不能生效，須先辦繼承登記，再辦移轉登記。又如非因法律行為取得不動產物權者，於登記前即遭第三人查封，其處分權受限，須透過登記制度兼顧權利人保護與交易安全。
乙丙丁繼承家族祖先開墾的A 地已有多年，A 地上早年興建之祖厝被乙
拆除後，自行興建一棟兩層樓的建物，乙居住其內，已有十餘年。拆除
興建等行為，乙從未徵得他人同意，但丙丁亦未曾表達異議。其後，甲
受丁之贈與1/200 之A 地成為土地共有人，甲認為乙以其所有之建物長
期占有、使用A 地無法律上之理由，依據民法第767 條請求拆屋還地。
乙則認為拆除祖厝建自宅之合法性，來自共有人間默示分管契約，甲應
受拘束。請附理由說明甲乙何者有理。（40 分）
參考解答（AI 生成，非官方） 一、共有關係之定性：A地由乙丙丁繼承取得，於遺產分割前為公同共有（民法第1151條），尚無應有部分；題示甲受丁贈與1/200並成為共有人，應理解為已完成繼承登記或遺產分割而為分別共有。若丁於公同共有狀態下無應有部分而為贈與，僅生債權效力，甲未取得物權，自不得行使第767條。以下按分別共有之情形說明。 二、默示分管契約之成立要件：共有人得就共有物之管理為約定（民法第820條第1項），其成立須全體共有人意思合致，明示或默示均可。惟默示意思表示須依表意人之舉動或其他情事足以推知其意思，單純沉默、未表示異議，原則上不生默示同意之效力。乙自承拆除重建從未徵得同意，丙丁僅未異議，尚難認定共有人間已成立分管契約。 三、分管契約之效力範圍：縱認有默示分管，分管僅係「管理方法」之約定，非當然包含同意他共有人於特定位置建築房屋並取得基地使用權。乙拆除祖厝後另行興建二層樓房，已變更原有使用狀態，逾越原分管之範圍；就新建物占用土地部分，仍屬無權占有，不因分管而取得正當權源。 四、對應有部分受讓人之拘束力：民法第826條之1第1項規定，不動產共有人間關於共有物管理之約定，經登記始對應有部分之受讓人發生效力；司法院釋字第349號解釋亦以受讓人知悉或可得而知為要件。甲受贈1/200，若不知且非可得而知，即不受該分管契約拘束。 五、救濟與結論：甲得依民法第767條第1項、第821條，為共有人全體之利益請求乙拆除建物並返還土地。乙不得主張時效取得（民法第769條、第772條），因其占有非以所有之意思，且共有人間之占有不具他人占有之外觀。惟甲僅有1/200應有部分，若專為拆屋而取得，法院得依民法第148條審酌是否權利濫用。整體而言，乙之主張無理由。
甲有一宗土地並於其上自建違建A 屋一棟。甲於民國75 年1 月1 日向
乙借款1,000 萬元，約定於87 年1 月1 日清償，並以其土地為乙設定抵
押權。甲屆期未清償借款，乙遂於107 年1 月1 日向法院聲請拍賣甲之
土地。甲以請求權消滅時效完成為由抗辯，主張法院不得實行抵押物之
拍賣，更進一步表示若土地被拍賣，他要以建物所有人的身分，行使優
先承買權，請問甲之主張有無理由？（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方） 一、請求權時效與抵押權之存續：借款返還請求權自87年1月1日清償期屆至起算，依民法第125條15年時效，於102年1月1日屆滿。惟抵押權不適用消滅時效，民法第880條明定，擔保債權之請求權消滅後5年間不實行抵押權者，抵押權始歸消滅。故本件抵押權之存續期間至107年1月1日止。 二、乙實行抵押權是否逾期：依民法第120條第2項，以日定期間者始日不算入，5年期間自102年1月2日起算，至107年1月1日終止。乙於107年1月1日向法院聲請拍賣，屬抵押權之實行，仍在期間之內，抵押權尚未消滅。甲主張時效完成不得拍賣，於法無據；時效完成僅生拒絕給付之抗辯（民法第144條），不影響抵押權之物權效力。 三、甲之優先承買權基礎：A屋為甲出資興建，縱屬違章建築，甲仍因原始取得而為所有權人，不以保存登記為必要。土地與房屋同屬甲一人，土地因拍賣而讓與拍定人，依民法第425條之1第1項，推定甲與拍定人間於房屋得使用期限內有租賃關係，甲因而取得基地承租人之地位。 四、土地法第104條之適用：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文；強制執行之拍賣亦屬出賣。甲既為基地承租人，自得於拍定後主張以同一條件優先承買，執行法院應通知其行使，未通知者拍賣程序即有瑕疵。 五、結論與限制：甲不得拒絕拍賣，該部分主張無理由；但得行使優先承買權，此部分有理由。惟實務上有認為第425條之1之推定租賃不等同土地法第104條之租賃，應類推適用；且優先承買權須於受通知後10日內以書面行使（同條第2項），逾期視為放棄，宜併予說明。