民國114年 普通考試 地政 民法物權編概要
第1題
甲向乙承租土地自建A 屋，未辦理保存登記，民國（下同）96 年甲將A 屋出租與丙，並交由丙占有使用，該租賃契約約定為不定期限且未經公 證。100 年時，甲復將A…
題目
甲向乙承租土地自建A 屋，未辦理保存登記，民國（下同）96 年甲將A 屋出租與丙，並交由丙占有使用，該租賃契約約定為不定期限且未經公 證。100 年時，甲復將A 屋以新臺幣300 萬元售與丁，並改由丁與乙簽 訂基地租賃契約。試問：丁得否對丙主張返還A 屋？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、A屋未辦理保存登記，甲為原始起造人，依民法第759條規定，於登記前已取得所有權，惟無法辦理所有權移轉登記。甲將A屋售與丁，丁僅受讓事實上處分權；實務多數承認事實上處分權人得類推適用民法第767條第1項前段，請求無權占有人返還房屋，少數見解則依占有規定處理，結論仍得排除丙之占有。
- 二、甲丙間96年租約為不定期限且未經公證。民法第425條第1項規定買賣不破租賃，須出租人於租賃物交付後、承租人占有中，將所有權讓與第三人；同條第2項明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。本件租約不定期且未公證，故無第425條之適用，丙不得以租賃契約對抗丁。
- 三、甲於100年將A屋售與丁，並由丁與乙另訂基地租賃契約，丁取得A屋事實上處分權及基地使用權。丙之租約雖仍存在於甲丙之間，但僅具債權效力，不得對抗丁；丙繼續占有A屋，即屬無權占有。丁得請求丙返還A屋並遷讓，亦得請求占有期間之不當得利。
- 四、丙返還後，得向甲主張租約債務不履行之損害賠償；甲若未告知租約存在，亦可能負權利瑕疵擔保責任。丁行使權利時，宜先以存證信函催告，再提起遷讓返還訴訟；因A屋未保存登記，不得逕以所有權登記名義主張，應以事實上處分權及占有返還請求權為訴訟標的。
AI 依官方試題文字產生的參考解答，非考選部公告答案，內容僅供備考參考。