民國114年 普通考試 地政 民法物權編概要考古題
民國114年 普通考試 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
甲向乙承租土地自建A 屋，未辦理保存登記，民國（下同）96 年甲將A
屋出租與丙，並交由丙占有使用，該租賃契約約定為不定期限且未經公
證。100 年時，甲復將A 屋以新臺幣300 萬元售與丁，並改由丁與乙簽
訂基地租賃契約。試問：丁得否對丙主張返還A 屋？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、A屋未辦理保存登記，甲為原始起造人，依民法第759條規定，於登記前已取得所有權，惟無法辦理所有權移轉登記。甲將A屋售與丁，丁僅受讓事實上處分權；實務多數承認事實上處分權人得類推適用民法第767條第1項前段，請求無權占有人返還房屋，少數見解則依占有規定處理，結論仍得排除丙之占有。
- 二、甲丙間96年租約為不定期限且未經公證。民法第425條第1項規定買賣不破租賃，須出租人於租賃物交付後、承租人占有中，將所有權讓與第三人；同條第2項明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。本件租約不定期且未公證，故無第425條之適用，丙不得以租賃契約對抗丁。
- 三、甲於100年將A屋售與丁，並由丁與乙另訂基地租賃契約，丁取得A屋事實上處分權及基地使用權。丙之租約雖仍存在於甲丙之間，但僅具債權效力，不得對抗丁；丙繼續占有A屋，即屬無權占有。丁得請求丙返還A屋並遷讓，亦得請求占有期間之不當得利。
- 四、丙返還後，得向甲主張租約債務不履行之損害賠償；甲若未告知租約存在，亦可能負權利瑕疵擔保責任。丁行使權利時，宜先以存證信函催告，再提起遷讓返還訴訟；因A屋未保存登記，不得逕以所有權登記名義主張，應以事實上處分權及占有返還請求權為訴訟標的。
A 土地坐落於住商混合區，鄰近主要幹道，交通方便、生活功能良好，
原為中華民國（管理者為財政部國有財產署，以下簡稱國產署）與乙丙
丁所共有，惟多年後丙丁先後死亡，因繼承成為共有者（以下簡稱乙等
共有人）人數眾多，A 土地管理、使用及處分困難，多次召開土地協議
分割會議，乙等共有人均未出席，現況部分土地為空地、部分有建物由
部分共有人占有使用。試問：國產署能否主張共有物分割？若分割應受
補償，其法律上擔保應如何辦理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、中華民國為A地共有人，國產署為國有財產管理機關，得本於管理權限代表國家行使共有人權利，當事人適格。民法第823條第1項明定各共有人得隨時請求分割共有物，僅因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限者除外。A地位於住商混合區，部分空地、部分建物，非不能分割，且多次協議未成，並無不分割協議，國產署得請求裁判分割。
- 二、分割方法依民法第824條，法院應斟酌共有人意願、共有物性質、價格、利用效益、公共利益及共有人利益，採原物分配、變價分配或原物分配兼金錢補償。共有人眾多且部分建物由共有人占有，宜將建物坐落基地分歸該占有人，並以金錢補償其他共有人；若原物分配顯有困難，得變價分割，以價金分配各共有人。
- 三、分割結果如須金錢補償，依民法第824條之1第4項，應受補償之共有人就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有法定抵押權。此項抵押權為法律上擔保，不以另行訂立抵押契約為必要；同條第5項並規定，應於辦理共有物分割登記時一併登記。
- 四、辦理時，以補償義務人為抵押人、受補償共有人為抵押權人，擔保金額為補償金額，於分割登記同時申請法定抵押權登記，其次序優先於同條第2項但書移存之抵押權。補償義務人未依判決給付者，受補償人得聲請拍賣該不動產，就賣得價金優先受償；如以價金分配，則準用民法第881條，就價金行使權利。
- 五、國產署起訴時宜具體表明分割方法及補償方案，並聲請法院依職權告知抵押權人參加訴訟；對占有建物之共有人，應主張建物與基地併同處理，避免分割後拆屋。若國有部分不宜原物分配，可主張變價分割，經公開拍賣實現國有財產價值，並兼顧其他共有人之優先承買權。
甲乙約定借用乙的名義，將甲名下之A 土地登記為甲乙共有，惟乙死亡
後，乙之繼承人丙因向丁借款，遂以其A 土地之應有部分設定抵押權予
丁，並完成抵押權設定登記。試問：前述抵押權設定及登記之效力，與
借名登記之關係如何？若因借名與否甚難釐清，甲請求裁判分割A 土
地，丁未參與該訴訟，則丁得如何主張實行抵押權？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲與乙約定借用乙名義，將甲所有A地登記為甲乙共有，成立借名登記契約。實務認借名登記契約有效，性質上類推適用民法委任規定；甲為實際所有權人，乙僅為登記名義人，甲得請求乙返還其應有部分。乙死亡後，丙繼承乙之財產上權利義務，亦繼承返還借名登記物之義務。
- 二、丙以A地應有部分設定抵押權予丁並完成登記。借名登記屬債權契約，不當然影響抵押權物權行為之效力；對外應以登記為準，丁若善意信賴丙之登記，依土地法第43條及民法第759條之1第2項，其抵押權設定及登記有效。甲僅得向丙請求違約損害賠償，不得請求丁塗銷。
- 三、若丁明知或可得而知借名登記，即非善意第三人，不受登記公示之保護；丙之處分侵害甲之實質權利，甲得依民法第118條、第767條請求塗銷抵押權登記。甲主張借名及丁惡意，應負舉證責任；若借名與否甚難釐清，法院應依登記推定、資金來源、管理使用及雙方約定等證據綜合判斷。
- 四、甲請求裁判分割A地，丁未參加訴訟。依民法第824條之1第2項，應有部分有抵押權者，其權利不因分割而受影響；丁既未同意分割、未參加訴訟，亦未經告知，其抵押權不因分割而消滅，仍得就丙分得部分實行抵押權。若丙未受原物分配而受金錢補償，依同條第3項準用第881條，抵押權移存於補償金，丁得就補償金優先受償。
- 五、丁得於強制執行程序就丙分得部分聲請拍賣，或就丙之補償金主張優先受償；如分割判決侵害其抵押權，並得依民事訴訟法第507條之1提起第三人撤銷之訴。為減少爭議，法院宜依職權告知丁參加訴訟，使抵押權依第824條之1第2項但書移存於丙分得部分並辦理登記。
甲藝術協會舉辦藝術博覽會，甲邀約乙畫家創作巨幅畫作參加展出，約
定創作所需畫布及顏料由甲提供，畫作若於展覽期間賣出時，其價金應
分歸創作人及該協會各二分之一。乙創作題為「漁港」之畫作參展，嗣
於該博覽會結束後，乙畫作未售出，且畫作亦未歸還乙。試問乙得如何
主張權利？甲主張共有該畫作有無理由？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲協會邀乙創作「漁港」畫作，約定材料由甲提供，畫作售出價金由雙方各半，性質上為兼具承攬與委任色彩之無名契約。價金各半僅為出售後利益分配之債權約定，並非當然表示甲與乙就畫作成立共有；畫作物權歸屬，仍應依民法關於動產所有權取得之規定判斷。
- 二、畫布及顏料為動產，乙以繪畫創作加工於甲提供之材料。民法第814條規定，加工於他人之動產者，加工物所有權原則上屬材料所有人，但因加工所增之價值顯逾材料價值者，屬加工人。巨幅藝術畫作之創作價值通常顯逾畫布、顏料，故乙取得畫作所有權。
- 三、甲主張共有畫作並無理由。民法第817條共有須數人依法律規定或契約共享一物；本件無共有之合意，價金各半亦非應有部分之約定，且加工物所有權單一歸屬乙，不能因甲提供材料即認甲共有。縱認有附合情形，依第814條加工規定，亦由乙取得所有權；甲至多依民法第816條請求償還材料價額。
- 四、博覽會結束後，甲占有畫作之權源消滅，乙得依民法第767條第1項前段請求返還「漁港」畫作；亦得依契約請求甲履行返還義務，如甲拒不返還，得請求債務不履行之損害賠償。畫作既未售出，價金分配約定尚未成就，乙不得請求價金二分之一。
- 五、甲不得僅以提供材料為由主張留置畫作，除非其對乙另有已屆清償期之債權，且該債權與畫作有牽連關係，並符合民法第928條留置權要件。乙起訴時宜合併請求返還畫作及確認所有權存在，並注意畫作物權與著作權歸屬應分別判斷，著作權另依著作權法第12條處理。