民國115年 普通考試 地政 民法物權編概要
第1題
甲於114 年3 月1 日前往乙建設公司所興建之某社區參觀，甲看中該社 區A 棟13 樓3 號之B 屋一間，經與乙之銷售人員討價還價結果，雙方 以價格新臺幣3,…
題目
甲於114 年3 月1 日前往乙建設公司所興建之某社區參觀，甲看中該社 區A 棟13 樓3 號之B 屋一間，經與乙之銷售人員討價還價結果，雙方 以價格新臺幣3,000 萬元成交，惟並未當面寫下書面契約。試問：雙方 之買賣契約是否有效成立？（10 分）如乙欲將B 屋之所有權移轉給甲， 是否應以書面為之？（7 分）倘移轉所有權行為未以書面為之，其效力 為何？得否補正？（8 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、買賣契約之成立：民法第345條第1項規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；第2項明定當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。買賣契約屬諾成契約、不要式契約，不以訂立書面為必要。本題甲與乙之銷售人員就B屋及3,000萬元價金達成合意，契約即有效成立。
- 二、銷售人員之權限：乙之銷售人員於其職務範圍內所為之意思表示，依民法第103條第1項、第224條規定，直接對乙發生效力。縱未當面簽立書面，亦不影響契約之成立。又民法第166條之1之公證規定尚未施行，本題無適用餘地。故雙方買賣契約有效成立，甲得請求乙履行移轉登記義務。
- 三、移轉所有權應否以書面為之：民法第758條第2項明定，不動產物權之移轉，應以書面為之。此即學理上所稱「物權書面」，與債權契約之書面有別。乙欲將B屋所有權移轉予甲，須先辦理建物所有權第一次登記，再以書面物權契約辦理移轉登記，故應以書面為之。
- 四、未以書面之效力：違反民法第758條第2項者，依民法第73條本文，原則上無效。惟通說與實務認為該書面兼具證明與登記程序之功能，性質上屬得補正之形式瑕疵，當事人得於登記前補訂書面而補正，補正後物權行為溯及有效。若已辦畢登記，並有土地法第43條善意信賴保護之適用。
- 五、爭議說明：學說上亦有主張第758條第2項僅為程序要件，不影響物權行為效力者，惟非通說。考生宜採「原則無效、得補正」之架構，並區分債權行為與物權行為之要式性，說明買賣契約有效而物權移轉須具書面，方屬完整。
AI 依官方試題文字產生的參考解答，非考選部公告答案，內容僅供備考參考。