民國115年 普通考試 地政 民法物權編概要考古題
民國115年 普通考試 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
甲於114 年3 月1 日前往乙建設公司所興建之某社區參觀，甲看中該社
區A 棟13 樓3 號之B 屋一間，經與乙之銷售人員討價還價結果，雙方
以價格新臺幣3,000 萬元成交，惟並未當面寫下書面契約。試問：雙方
之買賣契約是否有效成立？（10 分）如乙欲將B 屋之所有權移轉給甲，
是否應以書面為之？（7 分）倘移轉所有權行為未以書面為之，其效力
為何？得否補正？（8 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、買賣契約之成立：民法第345條第1項規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；第2項明定當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。買賣契約屬諾成契約、不要式契約，不以訂立書面為必要。本題甲與乙之銷售人員就B屋及3,000萬元價金達成合意，契約即有效成立。
- 二、銷售人員之權限：乙之銷售人員於其職務範圍內所為之意思表示，依民法第103條第1項、第224條規定，直接對乙發生效力。縱未當面簽立書面，亦不影響契約之成立。又民法第166條之1之公證規定尚未施行，本題無適用餘地。故雙方買賣契約有效成立，甲得請求乙履行移轉登記義務。
- 三、移轉所有權應否以書面為之：民法第758條第2項明定，不動產物權之移轉，應以書面為之。此即學理上所稱「物權書面」，與債權契約之書面有別。乙欲將B屋所有權移轉予甲，須先辦理建物所有權第一次登記，再以書面物權契約辦理移轉登記，故應以書面為之。
- 四、未以書面之效力：違反民法第758條第2項者，依民法第73條本文，原則上無效。惟通說與實務認為該書面兼具證明與登記程序之功能，性質上屬得補正之形式瑕疵，當事人得於登記前補訂書面而補正，補正後物權行為溯及有效。若已辦畢登記，並有土地法第43條善意信賴保護之適用。
- 五、爭議說明：學說上亦有主張第758條第2項僅為程序要件，不影響物權行為效力者，惟非通說。考生宜採「原則無效、得補正」之架構，並區分債權行為與物權行為之要式性，說明買賣契約有效而物權移轉須具書面，方屬完整。
乙於甲之A 地上，營造未辦保存登記之B 屋（違章建築）一棟，試問：
乙於和平、公然、繼續占有A 地20 年後，可否主張時效取得地上權？（8 分）
如乙將B 屋之事實上處分權移轉於丙後，若甲欲依物上請求權請求返
還A 地，其相對人為何？（8 分）
如丁於和平、公然、繼續占有B 屋20 年後，可否主張時效取得B 屋
之所有權？（9 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、時效取得地上權之要件：民法第772條準用第769條、第770條，以行使地上權之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人之不動產者，得請求登記為地上權人。其要件包括：他人土地、以在土地上有建築物為目的、具備占有之意思及期間經過。本題乙占有A地20年，客觀要件已具備。
- 二、違章建築不影響時效取得：司法院釋字第291號解釋揭示，時效取得地上權之登記，不以地上建物為合法建物為必要。B屋雖為未辦保存登記之違章建築，乙仍得以行使地上權之意思占有A地，主張時效取得地上權。惟乙僅取得「請求登記為地上權人」之請求權，須經地政機關登記，始實際取得地上權。
- 三、對抗土地所有人之限制：實務認為，時效取得地上權之登記請求權，於未完成登記前，不得對抗土地所有人之物上請求權。故甲依民法第767條請求拆屋還地時，乙不得以時效取得對抗。此為時效取得制度之重要限制，考生應予敘明，以免誤認占有20年即當然取得地上權。
- 四、返還請求之相對人：違章建築未辦保存登記，不能依民法第758條移轉所有權，僅得讓與「事實上處分權」。乙將B屋事實上處分權讓與丙後，丙為現占有人及事實上處分權人，甲依民法第767條第1項前段請求返還A地，應以丙為相對人；乙已非占有人，原則上不得對乙請求。
- 五、時效取得B屋所有權：民法第769條所謂「未登記之不動產」，通說與實務指依法應登記而未登記者。違章建築依法不得辦理所有權第一次登記，無從登記為所有人，故不得為時效取得所有權之客體。丁占有B屋20年，僅取得事實上處分權之地位，不得主張時效取得B屋所有權。
甲、乙、丙三人共有A 地，應有部分各三分之一，嗣甲因與乙、丙請求
協議分割不成，而向法院聲請為裁判分割，法院採變價分割之方式為之。
於A 地進行拍賣時，試問：
如由甲、丁共同拍定，乙、丙是否仍對A 地有優先承買權？（8 分）
如由丁拍定，甲、乙主張優先承買時，法院應如何處理？（7 分）
如由丁拍定，甲、乙聲明按「甲三分之二，乙三分之一」之比例優先
承買，法院應否准許？（10 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、變價分割之依據：民法第824條第2項第2款、第3項規定，共有物分割不能協議時，法院得依聲請裁判變賣共有物，以價金分配於各共有人。同條第7項明定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」此為本題判斷之核心。
- 二、共同拍定中有共有人：本題甲、丁共同拍定，甲為共有人，依第824條第7項文義「除買受人為共有人外」，應認買受人中已有共有人，其他共有人乙、丙不得再行使優先承買權。其立法目的在簡化共有關係，甲既已參與應買，目的已達；若許乙、丙再優先承買，將使拍定結果陷於不安定。
- 三、多數共有人主張優先承買：丁單獨拍定時，甲、乙均為共有人，均得行使優先承買權。依第824條第7項後段，二人以上願優先承買者，以抽籤定之，法院應定期命甲、乙抽籤決定。若甲、乙願共同承買，參酌土地法第34條之1第4項「共同或單獨優先承購」之法理，得准許其共同承買。
- 四、比例不符之處理：甲、乙聲明按「甲三分之二、乙三分之一」優先承買，與其應有部分各三分之一不符。優先承買權係按應有部分比例保障共有人，第824條第7項亦僅規定抽籤，未許共有人自行約定分配比例。法院應不予准許，命其按應有部分各三分之一比例共同承買，或依抽籤決定。
- 五、救濟與操作：執行法院就優先承買權之准駁，屬執行程序事項，當事人得依強制執行法第12條聲明異議。考生作答時宜區分「單獨優先承買」與「共同優先承買」，並說明比例應以應有部分為準，方能兼顧共有人平等保障與共有關係簡化之立法目的。
甲向乙借款新臺幣（下同）3,000 萬元，並提供自己所有之A 屋及丙所
有之B 屋設定第一次序共同抵押權以擔保乙之該債權，另亦同時由丁擔
任該債權之全額連帶保證人。嗣甲於3,000 萬元債務屆清償期未清償時，
試問：
乙如聲請法院拍賣B 屋，丙得否主張因A 屋為債務人甲所有，故乙應
先拍賣A 屋受償？（12 分）
乙如請求丁代為履行保證責任而清償該3,000 萬元債務時，丁得否主
張乙應先拍賣A 屋或B 屋，待強制執行無效果時，始得向其請求代為
清償該債務？（13 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、共同抵押權之實行：民法第875條規定，為同一債權之擔保，於數不動產設定抵押權者，抵押權人得就各不動產賣得價金受償。本題A屋、B屋設定第一次序共同抵押權，乙原則上得任擇其一或全部聲請拍賣，不受先後順序之限制。
- 二、物上保證人之先執行請求：民法第875條之1第1項明定，抵押人得請求執行法院先就債務人所有之不動產執行，但該不動產價額不足清償者不在此限。丙為第三人之物上保證人，A屋為債務人甲所有，丙得請求先拍賣A屋；惟A屋價額不足清償3,000萬元時，乙仍得就B屋執行。丙得依強制執行法第12條聲明異議救濟。
- 三、連帶保證人之先訴抗辯權：民法第745條規定保證人於債權人未就主債務人財產強制執行無效果前，得拒絕清償；惟第746條第1款明定保證人拋棄先訴抗辯權者，不得主張。丁為「全額連帶保證人」，連帶保證之性質即無先訴抗辯權，故丁不得主張乙應先拍賣A屋或B屋。
- 四、保證人與物上保證人之責任順序：民法第879條第3項明定，債務人如有保證人時，保證人應先負清償之責，但債權人另有約定者不在此限。其立法意旨在避免物上保證人先受執行，故丁居於保證人地位本應先清償，更不得請求先執行抵押物。丁清償後得依民法第749條承受乙之債權及抵押權，向甲求償。
- 五、小結：本題應區分「物上保證人」與「連帶保證人」之保護密度。丙得主張先執行A屋，丁則不得主張先拍賣抵押物。考生宜併述第875條之1、第879條第3項及第749條之適用關係，說明保證人清償後之承受與求償，以展現體系理解。