民國115年 普通考試 地政 土地法規概要（包括土地登記）
第1題
甲、乙、丙三人共有A 地，甲的應有部分為二分之一、乙及丙的應有部 分各四分之一。甲另單獨所有B 地，並將B 地出租於丁。甲、乙、丙約 定將A 地上的B 屋基地空…
題目
甲、乙、丙三人共有A 地，甲的應有部分為二分之一、乙及丙的應有部 分各四分之一。甲另單獨所有B 地，並將B 地出租於丁。甲、乙、丙約 定將A 地上的B 屋基地空間範圍提供給丙使用。後因甲生意失利急需 資金，欲與戊成立A 地應有部分及B 地的買賣契約，以新臺幣1,000 萬 元出賣其A 地的應有部分，並以新臺幣2,000 萬元出賣B 地。試問：乙、 丙、丁如有意取得甲的產權可為如何之主張？又如最終戊取得甲所有之 A 地應有部分所有權，則甲、乙、丙三人的約定應如何進行土地登記始 可對抗戊？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、乙、丙得主張共有人優先購買權（preemptive right）：依土地法第34條之1第4項，共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。甲以1,000萬元出賣A地應有部分予戊，乙、丙得主張以同一價格優先購買。甲應以書面通知，其等於接到通知後10日內不表示者視為放棄。此權實務通說認屬債權性質，甲違反通知義務而逕予移轉者，乙、丙僅得請求損害賠償。
- 二、丁得主張基地承租人優先購買權：B地出租予丁，甲出賣B地予戊，依土地法第104條第1項，基地出賣時承租人有依同樣條件優先購買之權。丁得以2,000萬元優先購買B地。同條第3項明定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，故本權具物權效力，丁得請求戊塗銷移轉登記。又依民法第425條，丁之租賃契約對戊繼續存在。
- 三、競合與權利行使界限：乙、丙之優先權標的為A地應有部分，丁之優先權標的為B地，兩者標的不同，原則上無競合。丁對A地應有部分並無優先購買權，因其非A地共有人，亦非A地承租人。至丙基於甲乙丙間分管約定占有使用A地特定部分，僅具債權效力，得依占有規定主張，惟不得對抗依法取得所有權之戊。
- 四、分管約定應登記始得對抗戊：甲、乙、丙約定將A地特定範圍供丙使用，性質上屬共有物分管契約（management agreement）。依民法第826條之1第1項，共有人間關於共有物使用、管理之約定，於登記後對於應有部分之受讓人具有效力。三人應依土地登記規則第155條之1，檢附全體共有人同意書，申請「共有物使用管理約定登記」，於登記簿所有權部其他登記事項欄註記。登記後戊即受拘束；未登記者僅具債權效力，不得對抗善意之戊（參照釋字第349號意旨）。
AI 依官方試題文字產生的參考解答，非考選部公告答案，內容僅供備考參考。