民國115年 普通考試 地政 土地法規概要（包括土地登記）考古題
民國115年 普通考試 地政 土地法規概要（包括土地登記）收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
甲、乙、丙三人共有A 地，甲的應有部分為二分之一、乙及丙的應有部
分各四分之一。甲另單獨所有B 地，並將B 地出租於丁。甲、乙、丙約
定將A 地上的B 屋基地空間範圍提供給丙使用。後因甲生意失利急需
資金，欲與戊成立A 地應有部分及B 地的買賣契約，以新臺幣1,000 萬
元出賣其A 地的應有部分，並以新臺幣2,000 萬元出賣B 地。試問：乙、
丙、丁如有意取得甲的產權可為如何之主張？又如最終戊取得甲所有之
A 地應有部分所有權，則甲、乙、丙三人的約定應如何進行土地登記始
可對抗戊？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、乙、丙得主張共有人優先購買權（preemptive right）：依土地法第34條之1第4項，共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。甲以1,000萬元出賣A地應有部分予戊，乙、丙得主張以同一價格優先購買。甲應以書面通知，其等於接到通知後10日內不表示者視為放棄。此權實務通說認屬債權性質，甲違反通知義務而逕予移轉者，乙、丙僅得請求損害賠償。
- 二、丁得主張基地承租人優先購買權：B地出租予丁，甲出賣B地予戊，依土地法第104條第1項，基地出賣時承租人有依同樣條件優先購買之權。丁得以2,000萬元優先購買B地。同條第3項明定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，故本權具物權效力，丁得請求戊塗銷移轉登記。又依民法第425條，丁之租賃契約對戊繼續存在。
- 三、競合與權利行使界限：乙、丙之優先權標的為A地應有部分，丁之優先權標的為B地，兩者標的不同，原則上無競合。丁對A地應有部分並無優先購買權，因其非A地共有人，亦非A地承租人。至丙基於甲乙丙間分管約定占有使用A地特定部分，僅具債權效力，得依占有規定主張，惟不得對抗依法取得所有權之戊。
- 四、分管約定應登記始得對抗戊：甲、乙、丙約定將A地特定範圍供丙使用，性質上屬共有物分管契約（management agreement）。依民法第826條之1第1項，共有人間關於共有物使用、管理之約定，於登記後對於應有部分之受讓人具有效力。三人應依土地登記規則第155條之1，檢附全體共有人同意書，申請「共有物使用管理約定登記」，於登記簿所有權部其他登記事項欄註記。登記後戊即受拘束；未登記者僅具債權效力，不得對抗善意之戊（參照釋字第349號意旨）。
A 地及B 地相鄰，位於山坡地，甲為A 地所有權人，乙為B 地所有權
人，某日因颱風來襲土石坍塌，導致界標淹沒而經界不明。甲、乙兩人
應循何種行政程序確認界址？又地政機關測量人員所應遵循的行政程
序為何？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、爭議定性與程序選擇：A、B兩地相鄰且位於山坡地，因颱風土石坍塌致界標淹沒、經界不明，屬界址不明之情形。甲、乙應依土地法第46條之2、地籍測量實施規則第204條以下規定，向土地所在地地政事務所申請「土地複丈—鑑界」（boundary survey），此為確認界址之行政程序。若該地區已公告辦理地籍圖重測（cadastral resurvey），則依土地法第46條之1至第46條之3所定重測程序辦理。
- 二、申請與受理程序：申請人應填具土地複丈申請書，檢附土地所有權狀、身分證明等權利文件，並繳納複丈費。地政事務所受理後，應依地籍測量實施規則第210條排定測量日期，通知申請人及鄰地關係人（乙）到場會同指界；關係人經合法通知不到場者，得另定日期或依職權施測，並將施測結果通知關係人。
- 三、測量人員應遵循之行政程序：測量人員應依行政程序法第36條職權調查、第42條勘驗，會同雙方實地指界，依地籍測量實施規則第215條、第216條設立界標，並由申請人及關係人簽章確認，繪製測量圖、記載測量結果。複丈結果屬行政處分，應依行政程序法第96條以書面載明主旨、事實、理由、法令依據及救濟教示，並依第100條、第110條送達及生效；作成前並應依第102條給予陳述意見之機會。
- 四、界址爭議之處理：若雙方指界不一致，測量人員應先協調；協調不成，依土地法第34條之2及「直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」移請不動產糾紛調處委員會調處。當事人對調處結果不服者，得於接到通知後30日內提起確認經界之訴（民事訴訟法第427條第2項第5款）；逾期未起訴者，依調處結果辦理。又重測結果公告30日內，所有權人得繳納複丈費聲請複丈，逾期未聲請或複丈無誤者，辦理標示變更登記。
A 縣工務處為完善地區道路路網，擬新闢道路二條，第一條道路有取得
甲、乙等20 人土地之需求；第二條道路則有取得丙等5 人土地之需求。
案經中央主管機關於114 年10 月8 日審查核准通過，經內部簽核程序，
於同月20 日發文給A 縣，A 縣於同月27 日公告徵收。試問：甲於114
年10 月25 日死亡，其繼承人丁、戊、己於114 年11 月20 日請求分割
登記原甲所有的土地，主管機關應否許可？第二條新闢道路的丙等5 人
迄今未收到徵收補償費，則徵收效力如何？又本案中的土地登記機關應
辦理那些登記事務？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、核准與公告程序之合法性：依土地徵收條例第14條，徵收應由中央主管機關核准；第17條規定核准後通知直轄市或縣（市）主管機關；第18條規定應於接到通知後30日內公告30日，並通知土地所有權人及他項權利人。本案中央主管機關於114年10月8日核准，10月20日發文，A縣於10月27日公告，尚未逾30日，程序形式上合法。
- 二、甲死亡後繼承與分割登記之處理：甲於114年10月25日死亡，繼承於死亡時開始，丁、戊、己依民法第1148條當然承受甲之權利義務。依土地徵收條例第23條，被徵收土地於徵收公告後，除繼承或強制執行外，不得移轉或設定負擔。繼承登記屬法定除外情形，應予許可；惟分割登記涉及權利範圍之變動，性質上為處分行為，且影響徵收補償對象之確定，主管機關應不予許可。
- 三、未發給補償費之徵收效力：依土地徵收條例第20條第1項，補償費應於公告期滿後15日內發給；第3項規定需用土地人未於期限內繳交補償費者，徵收案失其效力。本案公告期間至11月25日屆滿，至遲應於12月10日前發給。丙等5人迄未收到補償費，若不可歸責於其等，依釋字第516號、第652號解釋意旨，徵收處分失其效力（expropriation invalid），土地所有權仍屬原所有權人。
- 四、可歸責事由之例外：若主管機關已依土地徵收條例第26條通知領取，而丙等拒絕受領或逾期未領，並已依第27條將補償費存入保管專戶者，依第22條視為發給完竣，徵收仍屬有效。故應先查明未受領之原因，區分是否可歸責，再判定徵收效力，不可一概而論。
- 五、土地登記機關應辦理事務：依土地徵收條例第28條及土地登記規則第29條第1款，補償費發給完竣後，由A縣囑託地政機關辦理：(1)所有權移轉登記（登記為A縣所有）；(2)他項權利塗銷登記；(3)土地上建物之滅失或移轉登記。甲部分應先辦理繼承登記。第二條道路因徵收失效，不得辦理移轉登記；已辦理者應依土地登記規則第144條辦理塗銷或更正登記。
甲、乙、丙三人為兄弟，甲所有之A 地與乙所有之B 地相連，A 地也與
丙所有之C 地相連，但B 地及C 地則未相連，A 地及B 地均為都市計
畫住宅區，C 地則為都市計畫商業區。現因地籍原圖破損而有辦理測量
之必要，甲、乙、丙三人合意將A、B、C 三塊土地合併。試問：測量機
關應如何處理？又本案經測量程序完畢後，應進行何種土地登記程序？
（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、測量之法律依據與程序：A、B、C三地因地籍原圖破損而有測量必要，屬土地法第46條之1所定「因地籍原圖破損」得重新實施地籍測量之情形。測量機關應依同法第46條之2辦理地籍調查，通知甲、乙、丙於期限內自行設立界標並到場指界；逾期不到場或指界不一致者，依鄰地界址、現使用人指界、舊地籍圖、地方習慣之順序逕行施測。
- 二、合併要件之審查：依土地登記規則第105條（土地合併，land consolidation）及地籍測量實施規則第204條，數宗土地合併應具備：(1)合併之土地相毗鄰；(2)使用分區或使用地類別相同；(3)同一所有權人所有。本案A、B為住宅區，C為商業區，使用分區不同；A為甲所有、B為乙所有、C為丙所有，所有權人不同；B、C復未直接相連。三項要件均不符。
- 三、測量機關之處理：測量機關應向申請人闡明法令，不予受理合併複丈，僅就A、B、C分別辦理地籍圖重測或土地複丈，並於測量結果中分別標示各地號之界址、面積。若三人欲合併，應先將三地移轉為同一人所有（或全體共有），並依都市計畫法第27條辦理個案變更，將C地變更為住宅區，且使三地相毗鄰後，始得申請合併。
- 四、測量完成後之登記程序：重測結果應依土地法第46條之3公告30日；所有權人認有錯誤者，得於公告期間內繳納複丈費聲請複丈，逾期未聲請或複丈無誤者，地政機關應逕行辦理「標示變更登記」（土地登記規則第91條）。若合併要件具備並經合併測量，則辦理「合併登記」，將數宗土地合併為一宗，重新編定地號、合計面積，並依原權利範圍辦理所有權登記。
- 五、注意事項與空間關係：合併涉及使用分區變更者，應先經都市計畫程序；涉及不同所有權人者，應先辦理移轉登記，不得以合意逕行合併。依題意繪製示意圖時，應將A地置於中央，B地在A地一側、C地在A地另一側，B與C不相連；並標明A、B（住宅區）、C（商業區）之使用分區、地號、面積及合併後新地號。