民國110年 高考三級 地政 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編）
第2題
甲公司於民國（下同）86 年10 月間建造完成A 公寓大廈，甲於同年銷 售該大廈房屋時，均與各個承購戶訂定下列契約內容：「A 大廈中之B 建 物雖登記為甲單獨所…
題目
甲公司於民國（下同）86 年10 月間建造完成A 公寓大廈，甲於同年銷 售該大廈房屋時，均與各個承購戶訂定下列契約內容：「A 大廈中之B 建 物雖登記為甲單獨所有，但依使用執照及所附建物記載用途為社區辦公 室，甲同意供社區全體住戶作為公共設施使用。」其後，A 大廈之管理 委員會在B 建物內設置管理室、交誼廳、桌球室等社區公共設施。詎B 建物嗣於95 年9 月遭法院查封拍賣，拍賣公告載明：「B 建物目前為A 大廈之社區辦公室，供管理室、交誼廳等公共設施使用，債務人甲未現 實占有，於拍定後不點交」等語，後由乙拍定取得B 建物。今乙訴請A 公寓大廈之全體住戶交還B 建物，是否有理？（35 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、爭點：乙拍定取得B建物所有權後，得否依民法第767條請求全體住戶交還？關鍵在於甲與各承購戶間「B供社區全體住戶作公共設施使用」之約定，對拍定人乙有無拘束力，以及住戶占有有無正當權源。
- 二、約定之性質：B建物雖登記為甲單獨所有，惟使用執照記載用途為社區辦公室，甲於銷售時與各承購戶約定供全體住戶使用，性質上屬公寓大廈管理條例第3條第6款所稱「約定共用部分」，或至少為分管契約、使用借貸之債權約定，其目的在使B成為社區公共設施，具繼續性與公示性。
- 三、對繼受人之效力：依公寓大廈管理條例第24條第1項，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。司法院釋字第349號亦揭示，分管契約對於明知或可得而知之應有部分受讓人仍繼續存在。拍賣公告已載明B為社區辦公室、供管理室交誼廳等使用、債務人未現實占有且拍定後不點交，乙明知或可得而知該使用狀態，應受拘束。
- 四、住戶之占有權源：全體住戶係基於與甲間之契約及規約，有權占有B建物，非無權占有。乙取得者為附有該負擔之所有權，其拍定價格亦已反映此使用現況，乙不得於取得後反主張住戶無權占有而請求交還。
- 五、誠信原則與結論：乙明知B之使用現況仍予拍定，事後請求全體住戶交還，有違誠信原則，屬民法第148條之權利濫用，其請求無理由。惟若住戶使用逾越原約定範圍，例如擅自變更用途或增設設施，乙非不得就逾越部分另行主張。
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