民國115年 高考三級 經建行政 公共經濟學
第3題
某國政府發現房價持續上漲，擬採取提高財產稅（property tax）或提高 資本利得稅（capital gains tax），請從租稅歸宿（tax incid…
題目
某國政府發現房價持續上漲，擬採取提高財產稅（property tax）或提高 資本利得稅（capital gains tax），請從租稅歸宿（tax incidence）角度分 析兩種租稅可能由誰負擔，並試述何種政策較有助於抑制投機需求。 （25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、租稅歸宿的基本原理：租稅歸宿（tax incidence）分析法定納稅義務人與實際經濟負擔者之分離，分為法定歸宿、經濟歸宿（含前轉、後轉）與最終歸宿。依彈性法則，稅負主要由供給或需求彈性較小（較無迴避能力）的一方負擔；供給完全無彈性時全由供給者負擔，需求完全無彈性時全由需求者負擔。不動產市場短期供給彈性低、土地供給近乎固定，故持有稅的負擔多落在地主與屋主。
- 二、提高財產稅（持有稅）之歸宿：我國財產稅包括地價稅、房屋稅（含囤房差別稅率）與土地增值稅。提高持有稅使持有成本上升，短期內因供給固定，稅負主要資本化（tax capitalization）到資產價格，由現有所有者承擔，房價、地價下跌；長期則部分前轉至租金（由房客負擔）、部分後轉至地主。若稅基貼近市價，資本化效果明顯；但我國房屋評定現值與公告地價長期偏低，實質稅率低，效果被稀釋。
- 三、提高資本利得稅之歸宿：資本利得稅（如房地合一稅）於交易實現時課徵。短期內若買方需求缺乏彈性（自住剛性需求、供給有限），賣方可將部分稅負前轉至售價；若市場轉為買方市場，則由賣方吸收，表現在議價與交易量下降。長期而言，資本利得稅具有鎖住效果（lock-in effect），持有人為規避稅負延後出售，反使供給減少、價格支撐更強。
- 四、何者較有助抑制投機需求：持有稅（財產稅）較有效。理由：（1）持有稅是「持有成本」，每年課徵，持續侵蝕投機者預期報酬與現金流，無法藉時間遞延規避；（2）可採累進或差別稅率（多屋高稅率），精準打擊囤房投機；（3）資本利得稅僅於出售時課徵，投機者可延後交易或轉嫁，短期高稅率易造成閉鎖、供給緊縮，反而推升價格。惟持有稅須以核實稅基（實價登錄、實價課稅）為前提，並注意其轉嫁至租金對承租者之衝擊。
- 五、政策建議與限制：應以持有稅為主軸，搭配資本利得稅（短期交易高稅率）、選擇性信用管制（貸款成數、寬限期）與住宅政策（社會住宅、租屋市場透明化）。並須評估稅負轉嫁、地方財政依賴財產稅、政治阻力與房價下跌對金融穩定之影響，採循序漸進、配套補貼方式推動。
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