民國115年 高考三級 地政 土地法規（包括土地登記）
第3題
甲有位於丁市都市計畫第二種住宅區之A 屋，因該屋目前閒置，欲將A 屋出租，遂接洽專職承租他人出租供居住使用之建築物，並轉租及經營 此類建築物管理業務之乙公司。乙…
題目
甲有位於丁市都市計畫第二種住宅區之A 屋，因該屋目前閒置，欲將A 屋出租，遂接洽專職承租他人出租供居住使用之建築物，並轉租及經營 此類建築物管理業務之乙公司。乙公司知有A 屋之物件，在未簽訂書面 契約前即刊登A 屋出租廣告並接受消費者諮詢。其後，甲與乙公司簽訂 契約後，乙公司將A 屋出租予有居住需求的丙，乙與丙簽約時，契約書 未記載甲、乙租賃契約的租賃期間。其後，丁市主管機關於查察時獲知 上述事實。試問：丁市主管機關應如何處理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、法律定性：A屋位於都市計畫第二種住宅區，供居住使用，屬租賃住宅市場發展及管理條例所稱租賃住宅。乙公司承租他人出租供居住使用之建築物，再轉租並經營租賃住宅管理業務，核屬該條例第3條所定包租業（subleasing service）。包租業應先向直轄市或縣（市）主管機關申請許可，辦妥公司或商業登記，加入同業公會，繳存營業保證金，並置專任租賃住宅管理人員，始得營業。
- 二、違規態樣一：未具備合法營業要件。丁市主管機關查察時，應先查明乙公司是否取得許可、完成公司登記、加入公會、繳足營業保證金及置專任管理人員。如未具備而經營包租業務，即屬非租賃住宅服務業經營包租業務，依該條例罰則規定，應處負責人罰鍰並限期停止營業，屆期未停止者得按次處罰，並得公布業者名稱。
- 三、違規態樣二：未簽約即刊登廣告招攬。乙公司在與甲簽訂書面包租契約前即刊登A屋出租廣告並接受諮詢，涉及二項問題：其一，廣告應註明業者名稱，未註明者主管機關得限期改正並裁罰；其二，尚未取得甲之委託即對外招攬，廣告內容與實際權利狀態可能不符，涉有虛偽不實或引人錯誤，主管機關得依消費者保護法第22條、公平交易法第21條查處並移送公平交易委員會。
- 四、違規態樣三：轉租契約未載明包租契約期間。依該條例規定，包租業轉租時，轉租契約之租賃期間不得超過包租契約之期間，並應於轉租契約載明包租契約期間等重要事項。乙與丙簽約未記載甲、乙租賃契約期間，使丙無從知悉得居住之期限，亦可能發生轉租期間逾越包租期間之情形，主管機關應命限期改正，屆期未改正者裁罰。契約雖不因而無效，惟未記載事項依消費者保護法第17條之1不構成契約內容。
- 五、主管機關之處理程序與輔導：丁市主管機關應派員現場查核、製作稽查紀錄、命乙公司提出許可文件、契約書、廣告資料及金流說明，經認定違規後依序裁罰、限期改正或停止營業，並按次處罰。同時應輔導乙公司補辦許可、加入公會、繳存保證金、置管理人員及修正契約與廣告；涉及不實廣告移送公平會，涉及消費爭議移請消保官處理。甲、丙如受損害，得依民法及消費者保護法請求損害賠償。
AI 依官方試題文字產生的參考解答，非考選部公告答案，內容僅供備考參考。