民國115年 高考三級 地政 土地法規（包括土地登記）考古題
民國115年 高考三級 地政 土地法規（包括土地登記）收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
經濟部水利署甲河川分署為強化區域排水，避免淹水，欲新建抽水站，
而有取得乙縣所有A 地之需求。A 地現為丙國民小學管理，A 地上的丙
國民小學因少子女化招生受到嚴重影響，鄰近兩公里的丁國民小學有吸
收丙國民小學學生的空間。試問：經濟部水利署甲河川分署欲取得A 地，
在用地取得及土地登記應辦理那些行政程序？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、定性與適用工具：抽水站屬區域排水設施，為土地法第208條第4款所稱水利事業；惟A地所有權人為乙縣、由丙國小管理，屬縣有公有土地，不得依土地徵收條例徵收，應依土地法第26條「商同該管縣政府層請行政院核准撥用」取得，並以經濟部水利署名義申請。
- 二、撥用前之前置程序：A地現供丙國小使用，應先依公立國民小學及國民中學合併或停辦準則，由乙縣政府辦理合併或停辦，包括學區調整、家長說明或公聽會、學生安置至丁國小、教職員介聘、校舍拆除與校產清理，並報教育部備查。若A地為學校用地，應依都市計畫法第27條辦理個案變更為水利設施用地；非都市土地則辦理使用地變更編定。
- 三、撥用計畫與核准：甲河川分署應擬具撥用計畫書，載明興辦事業性質、用途、面積、經費、使用計畫、圖說及期程，檢附經濟部核准文件，商同乙縣政府後層請行政院核准。撥用究竟有償或無償，依「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」認定；本件供地方防洪使用，得爭取無償撥用。地上校舍、他項權利或借用關係應先終止並補償。
- 四、土地登記：奉核准撥用後，由甲河川分署檢附核准函、撥用計畫、土地所有權狀、登記申請書、機關證明文件及印鑑證明，向轄區地政事務所申請管理機關變更登記，所有權人仍為乙縣，管理機關則變更為甲河川分署。依土地登記規則第27條，此類登記得由權利人單獨申請，免會同原管理機關；如須分割或合併，應先辦理分割、合併登記，並於登記簿加註撥用用途列管。
- 五、後續程序與限制：撥用後應依核准用途使用，不得擅自變更或移作他用；未依計畫使用或用途廢止者，得撤銷撥用收回土地。興建前並應依水利法及開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準判斷是否環評，提出出流管制、水土保持計畫，請領雜項執照與建造執照，完工後辦理建物第一次登記。
甲地政機關因地籍原圖破損而有辦理地籍圖重測之必要，於辦理地籍測
量之際，因為甲所有之A 地與乙所有之B 地毗連，A 地為都市計畫住宅
區，B 地為都市計畫商業區。試問：於進行地籍調查之際，測量機關應
通知當事人配合的行政程序及當事人救濟程序為何？又A、B 兩地的界
址曲折，甲可否主張趁此重測機會一併截彎取直，調整地形？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、地籍調查之通知與到場指界：地籍圖重測（cadastral map resurvey）應依土地法第46條之1至第46條之3及地籍測量實施規則辦理。測量機關應以書面通知A、B土地所有權人於指定日期、地點到場指界，通知書應載明地號、時間、地點、應攜帶身分證明、印章、所有權狀及舊地籍圖，並告知得委託代理人及逾期未到場之效果。所有權人應自行設立界標並指界，由其在調查表簽名或蓋章確認。
- 二、未到場或指界不一致之逕行施測：所有權人逾期未設立界標或未到場指界，或到場而不指界、雙方指界不一致者，依土地法第46條之2第1項規定，測量機關得依序逕行施測：一、鄰地界址；二、現使用人之指界；三、參照舊地籍圖；四、地方習慣。逕行施測時應將測量日期、時間、地點通知所有權人，並於地籍調查表記明事由，以符正當行政程序。
- 三、界址爭議之調處與救濟：依土地法第46條之2第2項規定，因逕行施測所生界址爭議，由直轄市或縣（市）政府設置之不動產糾紛調處委員會調處；調處不成立者，當事人得訴請法院裁判。此類爭議本質為私權爭執，須經民事法院確認經界判決始有終局確定力，當事人亦得逕提確認經界之訴；對調處結果不服，不得僅以調處不成立提起訴願。
- 四、重測結果公告、複丈與標示變更登記：重測結果應依土地法第46條之3公告三十日並通知所有權人。公告期間內所有權人認為測量結果有誤，得繳納複丈費申請複丈；逾期未申請或複丈無誤者即告確定，地政機關應逕為土地標示變更登記並通知換發權狀。對複丈結果不服，因其屬行政處分，得提起訴願、行政訴訟；涉及界址私權者，仍應提起民事確認經界之訴。
- 五、截彎取直之主張與替代途徑：甲不得以重測為由主張截彎取直。重測係因地籍原圖破損、比例尺變更而重新測繪，目的在更正圖籍、確定界址，不變動土地權利範圍；且A地為住宅區、B地為商業區，地價與使用分區差異大，截彎取直將實質變動雙方權利價值，非重測程序所能處理。甲如欲調整地形，應與乙協議交換部分土地並辦理移轉登記，或透過市地重劃、區段徵收、都市更新整體規劃。
甲有位於丁市都市計畫第二種住宅區之A 屋，因該屋目前閒置，欲將A
屋出租，遂接洽專職承租他人出租供居住使用之建築物，並轉租及經營
此類建築物管理業務之乙公司。乙公司知有A 屋之物件，在未簽訂書面
契約前即刊登A 屋出租廣告並接受消費者諮詢。其後，甲與乙公司簽訂
契約後，乙公司將A 屋出租予有居住需求的丙，乙與丙簽約時，契約書
未記載甲、乙租賃契約的租賃期間。其後，丁市主管機關於查察時獲知
上述事實。試問：丁市主管機關應如何處理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、法律定性：A屋位於都市計畫第二種住宅區，供居住使用，屬租賃住宅市場發展及管理條例所稱租賃住宅。乙公司承租他人出租供居住使用之建築物，再轉租並經營租賃住宅管理業務，核屬該條例第3條所定包租業（subleasing service）。包租業應先向直轄市或縣（市）主管機關申請許可，辦妥公司或商業登記，加入同業公會，繳存營業保證金，並置專任租賃住宅管理人員，始得營業。
- 二、違規態樣一：未具備合法營業要件。丁市主管機關查察時，應先查明乙公司是否取得許可、完成公司登記、加入公會、繳足營業保證金及置專任管理人員。如未具備而經營包租業務，即屬非租賃住宅服務業經營包租業務，依該條例罰則規定，應處負責人罰鍰並限期停止營業，屆期未停止者得按次處罰，並得公布業者名稱。
- 三、違規態樣二：未簽約即刊登廣告招攬。乙公司在與甲簽訂書面包租契約前即刊登A屋出租廣告並接受諮詢，涉及二項問題：其一，廣告應註明業者名稱，未註明者主管機關得限期改正並裁罰；其二，尚未取得甲之委託即對外招攬，廣告內容與實際權利狀態可能不符，涉有虛偽不實或引人錯誤，主管機關得依消費者保護法第22條、公平交易法第21條查處並移送公平交易委員會。
- 四、違規態樣三：轉租契約未載明包租契約期間。依該條例規定，包租業轉租時，轉租契約之租賃期間不得超過包租契約之期間，並應於轉租契約載明包租契約期間等重要事項。乙與丙簽約未記載甲、乙租賃契約期間，使丙無從知悉得居住之期限，亦可能發生轉租期間逾越包租期間之情形，主管機關應命限期改正，屆期未改正者裁罰。契約雖不因而無效，惟未記載事項依消費者保護法第17條之1不構成契約內容。
- 五、主管機關之處理程序與輔導：丁市主管機關應派員現場查核、製作稽查紀錄、命乙公司提出許可文件、契約書、廣告資料及金流說明，經認定違規後依序裁罰、限期改正或停止營業，並按次處罰。同時應輔導乙公司補辦許可、加入公會、繳存保證金、置管理人員及修正契約與廣告；涉及不實廣告移送公平會，涉及消費爭議移請消保官處理。甲、丙如受損害，得依民法及消費者保護法請求損害賠償。
甲所有之A 地及乙所有之B 地均位於丙市，並劃入區段徵收之範圍。該
區段徵收案經內政部核准，甲、乙二人均無領取現金補償之意願，有意
領回區段徵收開發後之可建築土地，且申請後經計算，A、B 兩地的權利
價值均未達當次辦理分配回土地的最小分配面積所需的權利價值，但A
地加B 地的權利價值，則達當次辦理分配回土地的最小分配面積所需的
權利價值。試問：甲、乙兩人如欲領回土地，應如何提出申請？又兩人
取得土地後可以獲得那些租稅優惠？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、抵價地之申請與權利價值計算：區段徵收（zone expropriation）範圍內土地所有權人不願領取現金補償者，得依土地徵收條例第40條規定，於徵收公告期間內檢附申請書、土地所有權狀、身分證明、印鑑證明等，以書面向丙市主管機關申請發給抵價地，逾期未申請者發給現金。抵價地權利價值原則上以原土地公告土地現值乘以面積計算；最小分配面積所需權利價值，則以區段徵收後可建築土地評定地價乘以最小分配面積計算，兩相比較即可判定是否達分配門檻。
- 二、未達最小分配面積之合併申請：A、B兩地權利價值單獨計算均未達最小分配面積所需權利價值，惟合計已達，甲、乙得依土地徵收條例及區段徵收實施辦法關於最小分配面積之規定申請合併分配。二人應於申請抵價地時共同檢附合併分配同意書，載明合併後土地登記方式（分別共有之應有部分比例或協議分割之位置），向丙市主管機關提出；主管機關審查權利價值合計確達門檻後核准，並於分配結果公告中載明。
- 三、合併分配之登記與未達門檻之處理：合併分配經核准後，甲、乙就領回土地辦理所有權移轉登記，登記為分別共有者應載明各人應有部分；如協議分割，應同時檢附分割協議書及位置圖辦理分割登記。若合併後仍因街廓規劃、最小建築基地面積限制而無法配足，或二人未能達成合併協議，則依規定改發現金補償。實務上主管機關會先協調二人協議，協議不成再依權利價值比例分配或發給現金。
- 四、領回土地之租稅優惠：依土地徵收條例第50條規定，領回之抵價地於辦理所有權移轉登記時免徵契稅，自領回之日起地價稅減半徵收二年；依土地稅法第39條規定，被徵收之土地免徵土地增值稅，領回抵價地時亦不課徵。又依土地稅法第39條之1規定，區段徵收之土地於徵收後第一次移轉時，土地增值稅減徵百分之四十。上開優惠旨在減輕原土地所有權人因區段徵收重新取得土地之稅負。
- 五、優惠適用之限制與提醒：上開租稅優惠以領回抵價地並依規定辦理登記為前提，如領回後短期內移轉，仍應注意土地增值稅減徵要件與原地價認定；地價稅減半期間屆滿即回復全額課徵。甲、乙如選擇領取現金，即無抵價地相關優惠。又合併分配涉及二人權利價值比例與分配位置，建議於申請前以書面明確約定，避免日後共有物分割或找補爭議。