民國111年 地方四等 地政 民法物權編概要考古題
民國111年 地方四等 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 3 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
甲為建屋而備妥建材置於自己所有的A 地，詎料其好友乙見甲遲未動工
建造，竟未得其同意而偷偷利用甲所有的建材，於A 地上興建完成B
屋，並搬入居住使用中。甲在不知乙已興建B 屋情況下，因財務困難而
將A 地設定普通抵押權於丙，以擔保向丙所貸款1,000 萬元。試問：
甲嗣後發現乙興建B 屋一事，遂對乙主張：「B 屋係以屬於甲所有的
材料建造，且B 屋因未依建築法規建造，無法為建物第一次保存登記
（俗稱「違章建築」），乙未取得B 屋所有權，該屋所有權應屬甲」。此
主張是否有理由？（10 分）
甲就建材被乙盜用之損害以及A 地被B 屋占用之損害，得對乙為如何
之法律主張？（15 分）
若乙嗣後向甲求情，甲同意將A 地出租10 年予乙作為B 屋之基地。
但不久後甲因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院聲請查封拍賣A
地以獲清償。丙於實行A 地抵押權時，是否得主張除去A 地租賃契約
及將B 屋併付拍賣？（15 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、建物所有權之歸屬（甲之主張無理由）依民法第66條第1項，B屋已足避風雨並可達經濟上使用目的，屬土地之定著物，為不動產。實務一貫採「出資建築人主義」，房屋所有權由出資興建者原始取得，縱未辦理建物所有權第一次登記（即違章建築）亦然。本題B屋由乙自行鳩工興建，所有權歸乙，甲主張歸己，尚屬無據。
- 二、材料附合不影響建物歸屬甲雖為建材所有人，惟建材因附合而成為B屋之重要成分，依民法第811條由建物所有人取得，甲就建材之所有權因而消滅，僅得依第816條準用不當得利規定請求償還價額。又違章建築僅不能辦理保存登記，並非無所有權，亦非不得讓與事實上處分權，甲以「無法保存登記」推論乙未取得所有權，容有誤會。
- 三、就建材盜用之請求權甲得依民法第184條第1項前段，主張乙故意不法侵害其建材所有權，請求損害賠償；亦得依第179條、第816條請求償還材料價額。二者請求權競合，甲得擇一或併行主張，惟不得重複受償；並應注意第197條侵權行為二年短期時效之適用。
- 四、就A地被占用之請求權甲得依第767條第1項前段，請求乙拆除B屋並返還A地；並得依第179條請求返還無權占有期間相當於租金之不當得利，或依第184條第1項後段請求賠償。物上請求權不因時效而消滅（司法院釋字第107號、第164號參照），甲之權利不因久未行使而喪失。
- 五、抵押權設定後成立之租賃甲係於設定抵押權後，始將A地出租予乙，依民法第866條第1項，租賃關係之存在不影響抵押權；惟依同條第2項，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止租賃關係後拍賣之。此即抵押權之追及效力與除去權之規範基礎。
- 六、除去租賃之要件與判斷是否「受有影響」，應以租賃關係存在致抵押物拍定價額低落、無人應買或拍定價金不足清償抵押債權為斷，須由丙釋明並經法院審酌，非謂一有租賃即當然除去。若拍賣結果足以清償債權，即不得除去，以兼顧承租人權益。
- 七、B屋併付拍賣之依據B屋於抵押權設定前即已存在，不符第877條第1項「設定後營造」之要件；惟乙為承租人，屬第866條第2項所稱「該權利人」，依第877條第2項準用第1項，丙於必要時得於強制執行程序中聲請將B屋與A地併付拍賣。
- 八、併付拍賣之效果與操作要點併付拍賣後，拍定人取得B屋所有權，乙之占有權源隨租賃除去而消滅；惟依第877條第1項但書，丙就B屋之價金無優先受償權。實務上宜先聲請除去租賃，再聲請併付拍賣，並因B屋屬違章建築，執行法院應於拍賣公告中載明，以維交易安全。
甲與乙、丙互約出資以共同經營土地開發事業，約定於合夥關係存續中
所生權利義務應平均享受與分擔，如取得不動產則登記於甲、乙、丙全
體合夥人名下。近來三人針對以合夥財產所購買取得之A 地應如何處理
之意見不合，乙、丙未得甲同意，竟私將A 地出售及所有權移轉登記於
善意不知情的丁，試問：乙、丙出售A 地之處分行為效力如何？（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、合夥財產之性質依民法第667條，合夥係二人以上互約出資以經營共同事業之契約；第668條明定各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。A地雖登記於甲、乙、丙三人名下，性質上屬合夥財產，為公同共有，各合夥人無應有部分，僅有潛在之股份，與分別共有不同。
- 二、處分權限與無權處分依第828條第3項，公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。乙、丙未得甲同意即出賣並移轉A地，逾越處分權限，屬無權處分，依第118條第1項，須經有權利人承認始生效力。此為本題之基本架構。
- 三、土地法第34條之1之適用土地法第34條之1第1項規定，共有土地之處分得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；第5項明定於公同共有準用之。實務多數見解認為合夥之公同共有亦在準用之列，乙、丙人數已達三分之二，潛在股份亦過半，形式上符合多數決要件。
- 四、學說爭議與程序限制惟學說有認為合夥具團體性，合夥財產之處分應回歸民法第828條第3項全體同意，土地法第34條之1第5項之準用宜限於「分別共有轉化為公同共有」之情形，不宜剝奪少數合夥人之權利。縱採多數決，亦須依第2項事先以書面通知甲，未通知者不得對抗甲。
- 五、結論與甲之救濟採實務見解，乙、丙之處分行為有效，丁善意信賴登記而取得A地所有權，甲僅得依土地法第34條之1第4項請求分配價金，或依民法第680條準用第544條、第184條請求乙、丙賠償損害。採學說見解，則處分效力未定，甲得拒絕承認，丁僅得向乙、丙請求債務不履行之損害賠償。
- 六、補充說明民法第759條之1第2項（善意信賴登記之保護）以「原登記物權之不實」為前提，本題A地登記為真實，僅處分權限有瑕疵，丁不得逕依該條主張善意取得，其保障來自土地法第43條與第34條之1之多數決效力，答題時宜併予辨明。
未定有期限之普通地上權，土地所有權人得否隨時終止地上權？如該地
上權存續期間已逾20 年，當事人是否得請求法院定其存續期間？（30 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、問題定性與規範依據民法第832條規定，普通地上權係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。未定有期限者，指當事人未約定存續期間，且無第833條之2「以公共建設為目的，以使用目的完畢時視為存續期限」情形之地上權。
- 二、土地所有人不得隨時終止民國99年修正前第833條原規定未定期限之地上權得隨時終止，修正後已刪除，改設第833條之1。立法理由在於地上權多以建築物為目的，涉及人民居住與財產權，若許土地所有人隨時終止，將使地上權人投注之資本無法回收，故現行法下土地所有人不得隨時終止。
- 三、請求法院酌定或終止之要件依第833條之1，須具備「存續期間逾二十年」或「地上權成立之目的已不存在」之要件，由當事人（土地所有人或地上權人）請求法院定其存續期間或終止地上權。本題地上權存續已逾二十年，當事人自得請求法院酌定存續期間，或於目的消滅時請求終止。
- 四、法院斟酌因素與訴訟性質法院應斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形。例如供住宅使用之建物尚屬堅固，宜酌定相當期間；若建物已不堪使用或原定目的消滅，則終止之。此項請求性質上為形成之訴，須以訴為之，並以判決變動法律關係。
- 五、其他限制與實務建議土地所有人尚得依第835條，以地上權人積欠地租達二年總額為由，定相當期限催告後終止地上權；地上權消滅時，依第840條地上權人得請求建築物之補償。建議當事人於設定時明確約定存續期間、終止事由及補償方式並辦理登記，以杜爭議。