民國115年 高考三級 地政 土地政策考古題
民國115年 高考三級 地政 土地政策收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
學者認為土地徵收補償旨在「填補」被徵收人所受財產上之損失（特別
犧牲），藉以符合「土地徵收條例」保障私人財產之立法目的。對此政府
在採行土地徵收政策時，應有必要給予被徵收人「合理補償」之機制以
資救濟。於學說上有「完全補償」與「相當補償」兩種，試說明兩者之
意涵為何？目前我國依「土地徵收條例」之規定，土地徵收係按徵收當
期市價作為補償標準，試問此規定是否符合「合理補償」與「公平」原
則？請析論之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、特別犧牲與補償的正當性：土地徵收係國家為公共利益，依法律及正當程序強制取得人民土地所有權，並給予補償之公用徵收。被徵收人因公益承受逾越社會義務之「特別犧牲」，補償即在填補其財產損失、調和公益與私益，並落實憲法財產權保障與比例原則。學理上補償範圍有「完全補償」與「相當補償」之爭。
- 二、完全補償（full compensation）之意涵：指補償應使被徵收人之財產狀態回復至未被徵收時之水準，涵蓋土地市價、土地改良物、遷移費、營業損失、生活重建及可預期利益等，即「損失填補原則」。其理論基礎為特別犧牲說與財產權之存續保障，強調「犧牲多少、補償多少」，以市價為核心，避免人民因公益而實質減損財產。
- 三、相當補償（adequate compensation）之意涵：指斟酌公益重要性、侵害程度、國家財政能力及社會通念，給予客觀上相當之補償，不以完全填補為必要。其源於公益優先與立法形成自由，容許補償與實際損失間存在落差，但不得流於象徵性補償，仍須符合合理關聯與比例原則，否則即失其正當性。
- 四、我國現制與合理補償之檢驗：土地徵收條例第三十條明定按徵收當期市價補償地價，由地價評議委員會評定，並另補償土地改良物、遷移費及營業損失，形式上已由公告現值加四成走向市價補償，貼近完全補償理念。惟查估時點、估價方法、委員組成與資訊公開仍影響市價真實性，且未涵蓋社區網絡、生活重建等無形損失，與完全補償尚有距離。
- 五、公平原則之檢驗與建議：市價補償使同一地區被徵收人獲一致基準，具水平公平；但協議價購與徵收、區段徵收抵價地分配、違章建物補償間仍有差異，恐生垂直不公平。建議建立獨立專業估價與資訊公開機制、擴大補償項目（安置、就業、社會住宅）、強化徵收必要性與比例原則審查及民眾參與，以落實合理補償與公平。
我國住宅政策為照顧特定對象，早期係以大量興建國民住宅以達到「住
者有其屋」的政策目標，亦即滿足「量」的需求。現行則以廣建「社會
住宅」以期達成「住者適其屋」的政策目標，亦即提昇「質」的需求。
請就有關「社會住宅」之政策意涵，以及主管機關及民間興辦社會住宅
之相關規定及優先提供對象，試分別說明之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、政策意涵：社會住宅係由政府興辦或獎勵民間興辦、專供出租之住宅，並提供一定比率予經濟或社會弱勢者。其政策目標由早期國民住宅「住者有其屋」之量的滿足，轉向「住者適其屋」之質的提升，強調只租不售、混居、去標籤化、可負擔租金及社會福利服務整合，以保障人民居住權。
- 二、制度定位與法源：依住宅法第三條，社會住宅指政府興辦或獎勵民間興辦、專供出租，並提供一定比率予經濟或社會弱勢者之住宅，該比率不得低於百分之四十。興辦方式包括政府自行興建、與民間合作興建、委託民間興建、包租代管及獎勵民間興辦，並應融入綠建築、無障礙、智慧化與社福設施。
- 三、主管機關：依住宅法第四條，中央主管機關為內政部（社會住宅業務由國土管理署辦理），直轄市為直轄市政府，縣（市）為縣（市）政府。中央負責政策研擬、經費補助、興辦計畫核定與考核；地方負責用地取得、規劃設計、興建、招租、營運管理及住戶服務，並得設置住宅基金以永續經營。
- 四、民間興辦之規定：民間得自行興建、與政府合作興建或受託興建、經營管理社會住宅；其用地為公有者，得讓售、出租或設定地上權，並得依都市計畫法及建築法規給予容積獎勵，另依住宅法與相關稅法減免地價稅、房屋稅、契稅及土地增值稅。政府並提供融資、信用保證、租金補貼與技術協助，民間則受租金、承租資格及營運監督。
- 五、優先提供對象：依住宅法規定，社會住宅應至少提供百分之四十比率出租予經濟或社會弱勢者，包括低收入戶、中低收入戶、特殊境遇家庭、身心障礙者、老人、原住民、新住民、育有未成年子女三人以上者、災民、遊民、受家庭暴力或性侵害者及其子女等；並得保留一定比率予當地就學、就業、未設籍而有居住需求者及警消等人員。
我國於土地稅制之政策上，在地價稅及土地增值稅之課徵，對自用住宅
有相關優惠措施，請問「自用住宅用地」之定義為何？依據「土地稅法」
之規定，試問兩者間有何異同之處？試分別論述之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、自用住宅用地之定義：依土地稅法第九條，自用住宅用地指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。其要件包括主體（所有權人、配偶、直系親屬）、戶籍登記、消極要件（無出租、無營業）及用途（住宅），為地價稅與土地增值稅優惠之共同門檻。
- 二、地價稅之優惠：依第十七條，自用住宅用地按千分之二計徵，屬單一比例稅率，不適用累進稅率；都市土地以三公畝、非都市土地以七公畝為限，超過部分按一般用地稅率課徵。同條並規定所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用優惠稅率者以一處為限，並須於開徵四十日前提出申請。
- 三、土地增值稅之優惠：依第三十四條，出售自用住宅用地，都市土地未超過三公畝、非都市土地未超過七公畝部分，按百分之十優惠稅率課徵，超過部分按一般累進稅率。原則上「一生一次」；符合持有六年、設籍六年、無出租營業、無其他房屋等要件者，得適用「一生一屋」，不受次數限制，並有重購退稅機制。
- 四、相同之處：兩者均以第九條自用住宅用地定義為基礎，須有戶籍登記且無出租或營業；均設面積上限（都市三公畝、非都市七公畝）；均以所有權人、配偶及未成年子女組成之家庭為認定單位；均須由納稅義務人提出申請並經稽徵機關核定，且優惠僅限於自住，以防投機與逃漏稅。
- 五、相異之處：地價稅為持有稅，每年課徵，優惠為千分之二比例稅率並以「一處」為限；土地增值稅為移轉稅，於出售時課徵，優惠為百分之十稅率並以「一生一次」為原則，另有一生一屋及重購退稅。兩者在課徵時點、稅率結構、次數限制與申請程序上均有差異，考生宜分別記憶。
根據內政部調查統計，全臺平均屋齡達34.1 年，為歷史統計以來最高，
且屋齡30 年以上住宅數達554 萬5,854 宅，占比為59%。於此，政府乃
陸續推出「都市更新」、「危老重建」及「老宅延壽」等相關政策，期以
解決老屋不同層面的問題。試說明此三者之政策意涵為何？而為有利於
政策之推行，政府提供了那些獎勵措施？試分別說明之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、政策背景：全臺平均屋齡達三十四點一年，屋齡三十年以上住宅逾五五四萬宅、占比約五成九，老屋普遍面臨耐震不足、管線老化、無障礙欠缺及公共安全風險。政府因而採「重建、整建維護、修繕延壽」三軌並行，分別以都市更新、危老重建及老宅延壽回應不同屋況與地區條件。
- 二、都市更新之意涵：依都市更新條例，於都市計畫範圍內，為促進土地有計畫再開發、改善居住環境與增進公共利益，得採重建、整建或維護方式實施。其對象為一定規模之更新地區或更新單元，程序包括劃定、事業概要、事業計畫、權利變換計畫、審議、執行及代為拆遷，並設同意比例門檻與聽證程序。
- 三、危老重建之意涵：依都市危險及老舊建築物加速重建條例，針對都市計畫範圍內、非具文化資產價值，且耐震能力不足、結構安全未達最低等級，或屋齡三十年以上無電梯且耐震未達標準之建築物，經全體所有權人同意並擬具重建計畫報准後，得快速重建，免除都更審議之冗長程序。
- 四、老宅延壽之意涵：老宅延壽屬內政部推動之政策性方案，針對結構安全尚可、不擬拆除重建之老屋，以管線更新、外牆整修、耐震補強、無障礙改善、增設電梯及公共空間優化等方式，延長建築物使用年限，兼具居住安全、淨零碳排與循環經濟效益，並可與長照、社福服務結合。
- 五、獎勵措施：都市更新提供容積獎勵（最高可達法定容積一點五倍）、地價稅、房屋稅、土地增值稅及契稅減免、公共設施補助、都市更新基金與融資信用保證；危老重建提供容積獎勵（最高一點三倍法定容積或一點一五倍原容積）、時程與規模獎勵、地價稅與房屋稅減免、貸款利息補貼及程序簡化；老宅延壽則以修繕補助、增設電梯補助、耐震補強補助、低利貸款及簡化建照程序為主。