民國110年 普通考試 地政 民法物權編概要考古題
民國110年 普通考試 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
甲、乙、丙以各有三分之一應有部分比例分別共有A 地。甲、乙同意將
A 地處分予甲後，未同意甲、乙處分A 地的丙，得否主張該處分行為無
效？併附具理由說明之。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、共有物之處分原則上依民法第819條第2項應得共有人全體同意，惟土地法第34條之1第1項為特別規定：共有土地之處分，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。本題甲、乙人數及應有部分均為三分之二，已符合多數決要件。
- 二、土地法第34條之1第1項所稱處分，包括買賣、交換等讓與所有權之行為，且其效力及於不同意之共有人。甲、乙依多數決將A地處分予甲，係有權處分，丙縱未同意，亦不得依民法第819條第2項主張該處分行為無效。
- 三、惟多數決處分仍須保障少數共有人之財產權。依同條第2項、第3項，甲、乙應事先以書面通知丙，並就丙應得之對價或補償負連帶清償責任；於辦理權利變更登記時，應提出丙已受領或已提存之證明。
- 四、若甲、乙未依規定通知丙，通說及實務均認為不當然使處分行為無效；丙僅得依同條第3項請求給付其應得之對價或補償。丙不得以未受通知為由，逕主張物權處分無效。
- 五、結論：丙不得主張甲、乙對A地之處分行為無效。丙僅能向甲、乙請求其應有部分之對價或補償；若甲、乙未依規定通知或提存，丙得另循民事途徑救濟，但不得據此否定多數決處分之效力。
甲以其所有之A 地供乙設定普通抵押權，以擔保乙對甲之B 債權。其
後，乙將B 債權讓與予丙，但未將乙為A 地抵押權人之登記變更抵押權
人為丙之登記程序。甲於B 債權清償期屆至時，未能對丙為清償，丙得
否以其為抵押權人，對A 地實行抵押權而受償？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、抵押權具從屬性，依民法第295條第1項，讓與債權時，該債權之擔保及其他從屬權利隨同移轉於受讓人；同法第870條亦規定抵押權不得由債權分離而為讓與。乙將B債權讓與丙，丙即取得該債權及A地之普通抵押權。
- 二、抵押權隨同債權移轉，係基於法律規定，不以辦理抵押權人變更登記為生效要件；未登記前，丙已取得抵押權。惟不動產物權之變動涉及登記公示，民法第759條規定，非因法律行為於登記前取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。
- 三、實行抵押權須以抵押權人名義聲請法院拍賣抵押物，法院通常依登記形式審查。丙既未辦理抵押權人變更登記，即不得逕以抵押權人地位聲請拍賣A地；其應先請求乙協同辦理變更登記，乙不配合時，得訴請法院判命乙辦理。
- 四、此外，依民法第297條，債權讓與非經讓與人或受讓人通知甲，對甲不生效力。若甲尚未受通知，丙應將讓與事實通知甲，否則甲向乙清償仍生清償效力；通知後，甲即應向丙給付。此項通知與抵押權變更登記係不同層次之要求。
- 五、結論：丙不得在未辦理抵押權人變更登記前，逕以抵押權人地位對A地實行抵押權而優先受償；應先請求乙協同辦理變更登記。若甲尚未受讓與通知，丙並應通知甲，登記完成後始得聲請拍賣A地並就價金優先受償。
甲將其所有相鄰之A、B 二土地中的A 地出售予乙，為方便乙開發其所
購得之A 地，甲於移轉A 地予乙時，並由乙於B 地上設定「以通行為
目的」之不動產役權。乙之債權人得否僅聲請查封拍賣乙在B 地所設定
之不動產役權？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、不動產役權係以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他特定便宜之用為目的之權利（民法第851條）。本題乙在甲所有B地上設定以通行為目的之不動產役權，供其所有A地開發利用，A地為需役不動產，B地為供役不動產。
- 二、不動產役權具有從屬性，依民法第853條，不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的。其目的在使役權附隨於需役不動產，若允許單獨讓與或拍賣，將使需役地與役權分離，破壞不動產役權之本質。
- 三、強制執行之客體雖包括債務人之財產權，不動產役權亦得為執行標的，但執行方法仍受實體法從屬性之限制。乙之債權人僅聲請查封拍賣B地上之不動產役權，係將役權與A地分離，於法不合，執行法院應不予准許。
- 四、債權人正確之執行方式，係以乙所有之需役不動產A地為執行標的，並將B地上之不動產役權併同查封拍賣；拍定人取得A地所有權時，役權隨同移轉。若僅拍賣A地而未併同處理役權，依從屬性，役權仍隨A地移轉於拍定人。
- 五、結論：乙之債權人不得僅聲請查封拍賣乙在B地所設定之不動產役權；應與需役之A地一併為之。此種限制係為貫徹不動產役權之從屬性，避免產生無需役地之役權。
甲以其所有之A 地供乙設定抵押權，以擔保甲對乙所負之X 債務。其
後，甲得否再以A 地供丙設定普通地上權使其於A 地上建造建物？又
甲屆期未能清償X 債務時，乙有無依據得聲請併付拍賣A 地及丙基於
其地上權建造於A 地上之建物？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、依民法第866條第1項，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上仍得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，抵押權不因此而受影響。故甲得再以A地供丙設定普通地上權，丙並得在A地上建造建物，無須乙同意。
- 二、惟抵押權人之權益仍應保障。依同條第2項，地上權若影響抵押權之實行，例如導致無人應買或拍賣價金不足，法院得除去該地上權或終止租賃關係後拍賣。乙須向法院釋明影響之事實，不得僅以地上權存在為由當然除去。
- 三、關於併付拍賣，民法第877條第1項原規定土地所有人於設定抵押權後在抵押土地上營造建築物者，抵押權人於必要時得聲請將建物與土地併付拍賣，但對建物價金無優先受償權。本題丙為地上權人而非土地所有人，須藉由同條第2項準用第866條第2項之情形。
- 四、依民法第877條第2項，抵押權人依第866條第2項聲請除去地上權或終止租賃後拍賣者，得準用第1項併付拍賣。故乙於甲未清償X債務時，如能證明丙之地上權影響抵押權實行，得先聲請除去該地上權，再聲請將A地與丙之建物併付拍賣。
- 五、結論：甲得設定普通地上權；乙有依據聲請併付拍賣，但須符合「必要時」及「影響抵押權」之要件，並先除去丙之地上權。併付拍賣後，乙僅就A地價金有優先受償權，對丙之建物價金無優先權。