民國111年 普通考試 地政 民法物權編概要考古題
民國111年 普通考試 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
時效取得地上權之法律要件為何？甲占有已登記為乙所有之A 地（一般
土地），於時效取得地上權要件具備後，乙對甲起訴主張所有物返還請求
權（民法第767 條），甲始向地政機關為時效取得地上權登記之申請，試
問：法院就甲是否具備時效取得地上權要件部分，是否應為實體審理？
（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、制度依據與權利性質：民法第832條規定，地上權係在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。第772條準用第769條、第770條，占有他人不動產而具備取得時效要件者，得請求登記為地上權人。其性質為「請求登記權」，並非當然取得物權，須依第758條登記完畢，始取得地上權。
- 二、法律要件：(一)客體為他人之土地，已登記或未登記均屬之，但依法不得為地上權標的者除外；(二)主觀上須以行使地上權之意思而占有，即為在他人土地上有建築物或其他工作物而使用；(三)客觀上須和平、公然、繼續占有；(四)期間上，未登記土地為20年，已登記土地依第772條準用第769條亦為20年，第770條之10年善意取得僅限未登記不動產。
- 三、A地之適用：A地為已登記之一般土地，甲須以地上權意思和平、公然、繼續占有20年，始得請求登記為地上權人。實務認為時效取得地上權不以占有之始善意無過失為要件，第770條之10年短期時效僅適用於未登記不動產，故甲縱屬惡意，占有滿20年仍得請求登記。
- 四、起訴後始申請登記之處理：依最高法院80年度第2次民事庭會議決議，占有人於土地所有權人起訴請求返還所有物後，始向地政機關申請時效取得地上權登記者，於登記完畢前尚不得以之對抗土地所有權人。本題甲係於乙起訴後始提出申請，法院無須就其是否具備時效取得地上權要件為實體審理，應認甲無正當權源，判決乙勝訴。
- 五、例外與學說檢討：依司法院釋字第291號解釋，倘占有人已於起訴前依土地登記規則申請登記，於該申請案未被地政機關駁回前，法院仍應就其是否具備時效取得地上權要件為實體審理。本題甲係起訴後始申請，與上開情形有別。學說有主張應一律實體審理以保障占有人，惟現行實務仍以80年決議為據。
甲在自有之A 地上未依建築法規規定興建完成B 屋（即無法為建物保
存登記之違章建築），甲將B 屋出賣並交付予乙使用，同時與其訂立20
年期間之A 地（基地）租賃契約，並經公證之。一年後甲因財務困難向
丙貸款1000 萬元，並將A 地設定抵押權予丙擔保該借款，然甲終因投
資失利而無法償還借款，丙遂向法院申請查封拍賣A 地求獲清償。試問：
乙是否取得B 屋所有權？（10 分）
丙於實行A 地抵押權時，是否得主張除去A 地租賃契約以及將B 屋
併付拍賣？若嗣後A 地由丁拍定買得時，乙就B 屋得對丁為如何之法
律主張？（15 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、違章建築之法律地位與乙之取得：B屋未依建築法規興建完成，無法辦理建物所有權第一次登記（保存登記）。依最高法院實務見解，違章建築之讓與，受讓人僅取得「事實上處分權」，無從依民法第758條辦理所有權移轉登記。故乙未取得B屋所有權，僅取得事實上處分權，得占有、使用、收益並讓與該權利。
- 二、租賃契約不得除去：民法第866條第1項、第2項規定，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上成立租賃關係，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該租賃關係後拍賣。惟同條第3項明定，前二項規定於抵押權設定前已存在之權利不適用之。本題20年租賃契約經公證且成立於抵押權設定之前，丙不得請求除去。
- 三、買賣不破租賃：系爭租賃期限20年且經公證，依民法第425條第1項、第2項規定，出租人將A地所有權讓與第三人者，租賃契約對於受讓人仍繼續存在；未經公證且期限逾5年或未定期限者，始不適用。故丁拍定取得A地後承受出租人地位，乙得對丁主張租賃權而繼續占有使用A地。
- 四、B屋不得併付拍賣：民法第877條第1項係以土地所有人於設定抵押權後在抵押土地上營造建築物者，抵押權人得聲請併付拍賣；第2項則於第866條第2項、第3項情形，就該權利人或經其同意使用之人之建築物準用之。本題B屋於抵押權設定前即已興建並出賣予乙，非設定後營造，亦無第866條第2項、第3項情形，丙不得請求將B屋併付拍賣。
- 五、法定地上權不適用與乙之主張：民法第876條第1項以設定抵押權時土地及建築物同屬一人所有為要件，本題設定時B屋已讓與乙，非屬同一人，故無法定地上權。丁拍定後，乙得本於租賃契約對丁主張有權占有B屋之基地，丁不得請求拆屋還地；乙並得依第425條請求丁容忍其使用A地，直至租期屆滿。
甲過世後留下遺產A 地一筆、B 車一台，由乙、丙、丁繼承，應繼分均
為三分之一。乙、丙未得丁同意，竟偽造其同意書，私將A 地出售及移
轉登記予戊，並將B 車出售交付予戊，戊對出售行為所涉不法均善意不
知情，試問：出售A 地、B 車之處分行為效力各如何？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、遺產之公同共有與處分權限：民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。第828條第3項準用第819條第2項，公同共有物之處分及其他權利行使，應得公同共有人全體之同意。乙、丙未得丁同意而偽造同意書處分A地、B車，屬無權處分，依第118條第1項效力未定。
- 二、A地部分：A地為已登記不動產，乙、丙持偽造同意書辦理移轉登記，戊善意信賴土地登記。依土地法第43條「依本法所為之登記，有絕對效力」及民法第759條之1第2項規定，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力不因原登記物權之不實而受影響。故戊取得A地所有權，丁不得請求塗銷登記。
- 三、B車部分：B車為動產，乙、丙無權處分並現實交付予戊。依民法第801條、第948條第1項規定，動產之受讓人占有動產而受關於占有規定之保護者，縱讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權；但受讓人明知或因重大過失而不知者，不在此限。戊善意且無重大過失，且係現實交付而非占有改定，故取得B車所有權。
- 四、丁之救濟：丁因乙、丙之無權處分而喪失對A地、B車之權利，得依民法第184條第1項前段、第185條第1項請求乙、丙連帶負損害賠償責任；亦得依第179條不當得利規定，請求乙、丙返還所受利益。惟戊既受善意信賴保護，丁不得對戊主張回復原狀或返還所有物。
建商甲於自有的A 地上興建樓高10 層的豪華B 大廈，每層獨立一戶（已
申請門牌號）。乙向甲買房一戶，受讓登記取得B 大廈10 樓獨戶所有
權、公共設施空間（如管理室、電梯/樓梯間等）及A 地十分之一之應有
部分比例，請問其法律性質各如何？若甲欲將公寓內太平梯（逃生梯）、
車道作為自己專用，得否對此兩部分公共設施請求共有物分割？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、專有部分之性質：民法第799條第1項、第2項規定，稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就共用部分按其應有部分有所有權。公寓大廈管理條例第3條第3款所稱專有部分，指具有使用上獨立性且為區分所有標的之部分。乙取得10樓一戶之專有部分單獨所有權。
- 二、共用部分之性質：管理室、電梯、樓梯間等，屬公寓大廈管理條例第3條第4款所稱共用部分，指專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。乙就共用部分按十分之一應有部分與其他區分所有權人共有，依民法第799條第5項及條例第4條第2項，不得與專有部分分離而為移轉或設定負擔。
- 三、基地應有部分之性質：A地為區分所有建築物之基地，依民法第799條第4項，區分所有人就其基地按其專有部分面積比例而有應有部分。乙取得A地十分之一應有部分，性質為分別共有，且依第799條第5項及條例第4條第2項，不得與專有部分分離而為移轉或設定負擔，亦不得單獨請求分割。
- 四、太平梯不得約定專用：太平梯（逃生梯）屬連通數個專有部分之樓梯及避難器具，依公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款，不得為約定專用部分；且涉及消防避難，受建築法、消防法使用限制。甲欲將太平梯作為自己專用，於法不合，亦不得請求分割該共用部分。
- 五、車道與分割請求：車道如屬社區內巷道或法定停車空間，依條例第7條第2款、第58條第2項，不得約定專用或讓售；如僅供停車場出入且非避難通路，得經區分所有權人會議決議約定專用。惟共用部分因物之使用目的不能分割，依民法第823條第1項但書、第799條第5項及條例第4條第2項，甲不得請求分割太平梯、車道及A地應有部分。