民國113年 地方三等 地政 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編）考古題
民國113年 地方三等 地政 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編）收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
A 將一筆土地通謀虛偽出售給B，以隱瞞自己擁有該筆土地的事實，並
在地政機關完成所有權移轉登記。但B 卻在未取得A 同意下，將該筆土
地出售並讓與移轉登記給C，而C 並不知A、B 間的通謀虛偽事實。問：
C 能否取得土地所有權？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、A、B間之買賣債權行為與移轉所有權之物權行為，均係通謀而為虛偽意思表示。依民法第87條第1項本文，二者皆屬無效，B並未因登記而實質取得土地所有權；該登記僅具形式外觀，A仍為真正權利人。
- 二、B其後將土地出賣並移轉登記給C，係以登記名義人地位處分他人權利，性質上為無權處分。依民法第118條第1項，無權處分原則上效力未定，須經有權利人A承認，始對A發生效力。
- 三、惟C不知A、B間通謀虛偽之事實，屬善意第三人。民法第87條第1項但書明定，通謀虛偽之無效不得對抗善意第三人；且C信賴B之土地登記而為物權變動登記，依土地法第43條及民法第759條之1第2項，其取得之效力不因原登記不實而受影響。
- 四、C既已善意信賴登記並完成移轉登記，即能取得該土地所有權。A不得請求C返還土地，僅得依民法第179條不當得利或第184條侵權行為，向B請求返還所受利益或賠償損害。若C明知或可得而知通謀虛偽，或尚未登記，則不受保護。
A 有一筆已登記的耕地。鄰居B 在該耕地上，蓋有一鐵皮屋工廠，A 雖
知此事，但卻也未提出反對意思。10 年後，A 去世，A 的唯一繼承人女
兒C 起訴請求B 拆除鐵皮屋。B 有無拒絕的可能？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、B在A已登記之耕地上興建鐵皮屋工廠，若無地上權、租賃或其他正當權源，即屬無權占有。A本於民法第767條第1項，得請求B拆除房屋並返還土地；A死亡後，C為唯一繼承人，依民法第1148條承受該請求權。
- 二、B可能主張民法第796條越界建築。該條須B建築房屋逾越疆界、非因故意或重大過失，且A知悉越界而不即提出異議。若本題屬越界建築，A知而未反對，C繼承後仍受拘束，B得拒絕拆除，但B應支付償金，C亦得請求購買越界部分之土地。
- 三、若B係明知無權而占用全部耕地，則無民法第796條之適用。B亦難依民法第772條準用第769條、第770條主張時效取得地上權，因時效取得須以行使地上權之意思和平繼續占有，且10年僅限善意無過失；B興建工廠通常難認有地上權意思，縱時效完成亦僅取得登記請求權，未登記前尚難逕對抗C。
- 四、結論：B能否拒絕拆除，取決於其工廠是否為越界建築且符合民法第796條要件。符合者，B得拒絕拆除，但須支付償金或由C請求購買越界部分；不符合者，C得請求拆屋還地。耕地違規興建工廠另生行政責任，不影響民事上之認定。
A 有一空地，由好友B 出資，委由營造廠C 蓋一公寓大廈。為清楚釐清
工程的工安責任，因此以C 為起造人，並向營建機關申報完成。問：何
時該公寓大廈區分所有權，具備獨立的不動產所有權性質？如何認定該
完工後的公寓大廈區分所有權的所有權人？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、區分所有權係數人區分一建築物，各專有部分有單獨所有權，並就共用部分按其應有部分共有。依民法第799條及公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款，專有部分須在構造上及使用上具獨立性，且得單獨為所有權之標的。
- 二、區分所有權具獨立不動產所有權性質之時點，為建築物完成、各專有部分已具構造上及使用上獨立性，得單獨為所有權客體之時。施工中之鋼筋、混凝土或未完成部分，僅屬材料或土地之成分，尚不能成為區分所有權客體；使用執照或第一次登記通常為完工與權利之證明，但非原始取得之生效要件。
- 三、完工後區分所有權人之認定，應以出資興建及當事人契約為準，不得僅以起造人為斷。C為營造廠並掛名起造人，僅屬建築管理上之申報名義，不當然取得建物所有權；B出資興建，原則上由B原始取得各專有部分，C僅有承攬報酬請求權。
- 四、A提供土地，其與B間之合建、使用借貸或地上權契約，決定基地權利歸屬及分配。各專有部分由B取得後，共用部分由全體區分所有權人共有；日後移轉時，專有部分與基地權利應一併移轉。實務上並綜合出資證明、契約、使用執照、第一次登記及稅籍等認定，起造人名義僅供參考。
喪偶之A 育有未成年之B 及C。因A 的妹妹D 無子女，所以A 決定出
養B 給D，A、D 二人成立書面收養契約，並向法院申請認可。就在法
院審理中，A 因意外去世，法院是否應繼續完成收養認可？A 留有一筆
土地，誰是該筆土地繼承人？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、收養契約之當事人為收養者D與被收養者B，A係以B法定代理人身分代為或同意；A、D簽署書面契約，應解為A代理B與D訂立收養契約。A於法院審理中死亡，不當然使已成立之收養契約消滅，法院仍應續行程序，並得為B選任特別代理人。
- 二、惟D為A之妹妹，即B之姑姑或阿姨，與B為旁系血親三親等，輩分不相當。依民法第1073條之1第3款，旁系血親六親等以內輩分不相當者不得收養，此為強制規定。法院應續行審理後不予認可，而非完成認可；A死亡亦不能治癒該收養之瑕疵。
- 三、另依民法第1073條之2，收養者應長於被收養者二十歲以上；若B已滿七歲，收養契約並應由B與D訂立，且得A之同意（民法第1076條之2）。題旨未載B之年齡及D之年齡，應補充認定；縱然年齡符合，D與B輩分不相當，仍不得收養。
- 四、收養未經法院認可，B與D間不發生收養關係，B仍為A之子女。A死亡時，其遺產由第一順序繼承人B、C共同繼承，應繼分各二分之一；A之配偶已死亡，D非繼承人。該筆土地應由B、C各繼承二分之一，並辦理繼承登記。
- 五、退一步言，若法院誤為認可，收養依民法第1079條之1溯及於契約成立時發生效力，B與本生父A之權利義務停止，B原則上即非A之繼承人，土地由C單獨繼承；惟同條但書規定第三人已取得之權利不受影響，B之繼承權保障仍有爭議。本題既因違反第1073條之1不應認可，自以B、C共同繼承為結論。