民國114年 離島四等 地政 民法物權編概要考古題
民國114年 離島四等 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
甲、乙締結購買乙所有之A 房地的契約，並已完成移轉登記。惟甲、乙
締結A 房地之買賣契約及完成移轉登記前，A 房地已由丙占用中。完成
移轉登記後，甲主張丙無正當權源占用A 房地，請求丙返還該房地；丙
則主張甲、乙間之買賣契約及移轉登記係基於雙方通謀虛偽之意思表示
所為，甲並非A 房地之真正所有權人，不得請求其返還。甲、丙之主張，
何者有理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲、乙間之買賣契約及移轉登記，如係雙方通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條第1項，其債權行為與物權行為均屬無效。甲不因登記而取得A房地所有權，乙仍為所有人；此項無效不因登記完成而治癒。
- 二、甲雖登記為所有人，依民法第759條之1第1項及土地法第43條，登記僅有推定力及保護善意第三人之效力。丙非因信賴登記而受讓權利之善意第三人，僅係無權占有人，自得舉反證證明甲、乙間通謀虛偽，以推翻甲之所有權推定。
- 三、甲依民法第767條第1項請求返還A房地，須以自己為所有權人為要件。若丙能證明通謀虛偽，甲即非所有人，其請求無理由；丙雖無正當占有權源，亦僅真正所有人乙得請求返還，甲不得以登記外觀代乙行使。
- 四、惟丙之主張能否成立，取決於其舉證。若丙僅空言主張而不能證明通謀虛偽，甲基於登記之推定力，仍得對丙主張所有權並請求返還；此時丙應就其占有之正當權源負舉證責任。
- 五、結論：丙之主張原則上有理，但以證明通謀虛偽為前提；若丙不能證明，則甲之主張有理。作答時應先敘明舉證責任分配，再依題示事實作條件式結論。
甲於乙之A 土地上建造建物，並基於時效取得，登記為A 地之地上權
人。其後，甲將該地上權贈與其子丙，並辦妥移轉登記。惟因系爭地上
權並未約定地租，乙有無得請求丙支付相當地租之依據？乙得請求丙支
付之地租應自何時起算？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲基於時效取得並登記為地上權人，其地上權雖未約定地租，仍屬民法第832條之普通地上權。地上權之內容不以有地租為必要；未定地租者，除當事人另有約定或習慣外，地上權人得無償使用土地。
- 二、民法第835條之1第1項、第2項規定，地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減地租；未定地租者，亦同。時效取得之地上權，其內容與普通地上權相同，解釋上亦應適用。
- 三、乙得對丙主張上開權利。丙受讓甲之地上權並辦妥移轉登記，已繼受該地上權之內容；地租係使用土地之對價，隨地上權移轉而由現地上權人負擔。乙自得向丙請求支付相當地租，不以甲、丙間贈與契約有特別約定為必要。
- 四、地租之起算，本文認為應自丙受讓地上權登記時起算，蓋丙自該時起享受地上權之使用利益，且地租為地上權之對價；甲取得期間之地租，乙僅得向甲請求。學說上亦有認應自請求或判決確定時起算者，答題時宜敘明所採見解。
- 五、另依民法第126條，地租請求權因五年間不行使而消滅。乙對丙之各期地租請求，仍受五年短期時效限制；逾五年部分，丙得拒絕給付。惟此不影響乙請求法院酌定將來地租之權利。
甲向乙借款新臺幣（以下同）70 萬元，於尚未清償該筆債務前死亡。甲
之繼承人丙為清償其自甲繼承之A 屋的貸款，乃向乙借款300 萬元，雙
方以書面約定借期5 年、每年支付週年利率2%之利息、逾期未償還則
依法定利率給付遲延利息。丙為擔保此筆借款及利息等債務，乃提供A
屋供乙設定普通抵押權，並於登記設定上開抵押權時，附上上述書面約
定為附件。事後，乙要求追加甲生前對其所負之70 萬元債務亦應屬前述
抵押權擔保之債權的範圍，丙亦口頭應允之。
因丙屆期未清償其對乙所負上述債務，乙乃實行對A 屋之抵押權，並主
張其就拍賣A 屋所得價金，得優先受償包含前述70 萬元在內之全部金
額。乙之主張是否有理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、普通抵押權具從屬性與特定性，所擔保之債權原則上以登記之原債權及其利息、遲延利息、違約金、實行費用為範圍，民法第861條第1項定有明文。超過此範圍之其他債權，須另有設定抵押權之合意並經登記，始受抵押權擔保。
- 二、本題乙之抵押權登記時，僅附具300萬元借款之書面約定，擔保範圍為該300萬元本金、約定利息、遲延利息及實行費用。甲生前對乙所負70萬元債務，雖由丙繼承，但非上開登記所載之原債權，亦非利息或遲延利息。
- 三、事後丙口頭應允追加70萬元，僅生債之關係或債務承認之效果，不當然發生物權變動。普通抵押權擔保範圍之擴張，涉及抵押權內容之變更，依民法第758條應經登記；未經登記，不生優先受償之效力。
- 四、乙就70萬元部分，僅得對丙之一般財產聲請強制執行，不得就A屋拍賣價金主張優先受償。乙主張就包含70萬元在內之全部金額優先受償，為無理由；其得優先受償者，以300萬元本金及登記或法定範圍內之利息、遲延利息、費用為限。
- 五、普通抵押權不若最高限額抵押權 (maximum mortgage) 可在一定限額內擔保不特定債權，故不得以口頭約定任意擴張擔保範圍。若乙欲以同一抵押權擔保70萬元，應辦理抵押權內容變更登記，否則僅有普通債權之效力。
甲為從事採取、加工、販售砂石業務之業者，因有部分不法盜採之嫌，
致其堆置於河川行水區域內之土石（下稱系爭土石堆）經檢察機關扣押
並發還予管理該河川之乙主管機關。其後，乙公開標售系爭土石堆，經
丙得標，並於得標後已載離部分土石（下稱A 土石）。
在上述情形下，如甲主張乙係無權處分其所有之A 土石，請求乙應賠償該
部分之損害時，甲是否應證明自己為A 土石之所有權人？又，乙得否主張
其係基於檢察機關之發還而善意取得系爭土石堆之所有權？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲依民法第184條第1項前段請求乙賠償無權處分A土石之損害，應先證明其為A土石之所有權人。按民事訴訟法第277條，主張權利受侵害者，就權利存在負舉證責任；甲不能僅以乙未經其同意處分，即推定自己為所有人。
- 二、甲曾占有系爭土石堆，得以占有、堆置、加工或販售等事實作為所有權之證明方法；惟占有僅為事實，若有反證證明系爭土石係不法盜採之國有河川土石，甲未取得所有權，則其請求仍無理由。乙若主張善意取得，則應就善意、受讓占有等要件負舉證責任。
- 三、乙不得主張依檢察機關發還而善意取得。善意取得 (bona fide acquisition) 須有動產物權之讓與、讓與人無處分權、受讓人善意受讓占有等要件；檢察機關之發還係刑事扣押物之保管返還，屬公法上措施，並非私法上之讓與，乙亦非信賴讓與人權利外觀而受讓，故不符民法第801條、第948條之要件。
- 四、乙公開標售後，丙若善意買受並受交付，可能依民法第801條、第948條取得A土石所有權；甲得依民法第949條於喪失占有時起二年內向丙請求回復。若丙係在公開交易場所善意買得，甲須依第950條償還價金。乙對甲仍應負無權處分之損害賠償責任。
- 五、反之，若系爭土石原即屬國有，乙係基於河川管理機關之權限處分，則乙非無權處分，甲亦無所有權可主張。此一前提應由乙舉證；在未證明前，乙仍不得僅以檢察機關發還主張善意取得。