民國114年 地方三等 地政 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編）考古題
民國114年 地方三等 地政 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編）收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
A 有一棟透天厝，基於稅務考量，想贈與給自己未成年17 歲兒子B。但
為避免自己無房可住，所以在贈與契約中，加入條款：「B 必須讓與其中
一間房間給A 居住」。試問，該贈與契約效力如何？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、A與B間就透天厝所成立者，為民法第406條之贈與契約；契約另約定B應提供一間房間供A居住，使B負擔一定給付，性質上屬「附負擔之贈與」，而非純獲法律上利益。該負擔未違反公序良俗或強制規定，亦未使贈與變為有償，故條款本身原則有效。
- 二、B年僅17歲，為限制行為能力人。依民法第77條本文，其為意思表示及受意思表示，應得法定代理人允許；同條但書僅於「純獲法律上利益」時始得例外自行為之。本件B須負提供居住之負擔，非純獲利益，故其接受贈與應得法定代理人同意；未經同意者，依民法第79條規定，契約效力未定。
- 三、A為B之父，通常為法定代理人，但A同時為贈與人，代表B與自己訂立贈與契約，形成自己代理及利益衝突。依民法第106條，除純獲法律上利益外，法定代理人不得代理未成年子女與自己為法律行為。本件非純獲利益，A不得以法定代理人身分同意或承認；應由B之母以親權人地位行使同意，或依民法第1086條第2項聲請法院選任特別代理人，始能補正。
- 四、該居住條款僅生債權效力，A取得請求B容忍其居住之債權，並非創設物權；我國民法物權編亦無「居住權」之獨立物權，故A不得以該條款對抗日後善意受讓房屋之第三人。若B不履行負擔，A得依民法第412條請求履行或撤銷贈與；契約如因未經合法同意而確定不生效力，A仍為所有權人。結論：負擔條款有效，贈與契約則視法定代理人同意或特別代理人補正而定，未補正前效力未定。
A 在某社區大廈，擁有一區分所有權。A 之後將該區分所有權（含基地）
讓與B，並完成移轉登記。一星期後，該社區管委會通知B 必須繳納A
所積欠的管理費。B 拒絕之。但管委會認為，社區管理章程明定：「受讓
人必須負擔前手所積欠費用」。試問，誰的主張有道理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、A為社區區分所有權人，其積欠之管理費，係依公寓大廈管理條例第18條、第21條及規約所生之公共基金或分擔費用，屬於A對社區之金錢債務。A將專有部分及基地應有部分讓與B並完成登記後，B成為區分所有權之繼受人，問題在於B是否承受A之欠費債務。
- 二、公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。該條具有法定概括繼受之效果，社區規約既明定「受讓人必須負擔前手所積欠費用」，管委會據此向B請求，較有理由。
- 三、惟規約須經區分所有權人會議合法決議訂定，內容不得違反強制規定或公序良俗，且於B繼受時已存在並得供閱覽；若僅為管委會自行訂定之「章程」，或規約係事後始訂定，則不得溯及拘束B。管理費請求權並應注意民法第126條五年短期時效，逾時部分B得拒絕給付。
- 四、B清償後，得依買賣契約向A主張權利瑕疵擔保、減少價金或損害賠償，亦得依民法第179條不當得利請求A返還，因其清償使A之債務消滅。管委會亦得向原所有權人A請求，B與A不當然負連帶責任。結論：規約合法有效時，管委會之主張有理由，B不得僅以「欠費非其所積欠」拒絕；B再向A追償。
A 將土地設定地上權50 年給B，約定地租數額，並且登記於土地登記
簿。一星期後，B 一次繳足一年地租給A。A 之後將土地所有權出售並
讓與C，並完成所有權移轉登記。C 欲向B 收取今年地租，是否有理？
（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、A在土地上為B設定50年地上權，約定地租並辦理登記，B取得民法第832條之地上權，A仍為土地所有人，B則依民法第836條負支付地租義務。地上權為物權，具追及效力；A事後將土地所有權讓與C並登記，C取得所有權，但仍應承受B之地上權負擔，不得任意否認。
- 二、土地所有權移轉後，地租債權之歸屬，應依設定契約及讓與當事人之約定解釋；原則上，讓與後始到期之地租，新所有人C得向B請求，讓與前已到期者仍歸A。本題B在A讓與前已一次繳足一年地租，該清償對A發生效力，B之債務於已付範圍內消滅。
- 三、C縱因取得土地而承受地租債權，亦不得就B已清償之部分重複請求。依民法第299條，債務人於受債權讓與通知時，得以對抗讓與人之事由對抗受讓人；B已向A清償，自得以此對抗C。C僅能向A請求返還相當於讓與後未到期部分之利益，或依買賣契約調整價金。
- 四、結論：C向B收取「今年」已繳足之地租，無理由，B得拒絕；但C得請求B支付讓與後新到期之地租，地上權50年期間亦繼續存在。若設定契約明定地租不得預付或預付不得對抗受讓人，則應依該約定處理；題目未見此特別約定。
A 係退伍榮民，一人單身在臺。A 有意投資建築一批榮民宿舍，相中B
所有的土地。B 非常認同A 的計畫，遂將土地設定地上權50 年給A。
A 也根據計畫完成榮民宿舍一批，並開始營業。3 年後，A 不幸去世。
試問，地上權如何歸屬？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、A依民法第832條在B土地上設定50年地上權，並建築榮民宿舍營業，地上權為財產權，除設定行為另有約定或法律另有規定外，得讓與並得為繼承之標的。A死亡，並不當然使地上權消滅；地上權之存續期間仍依登記之50年計算。
- 二、A死亡時，地上權及宿舍建物所有權均屬其遺產，依民法第1147條、第1148條由繼承人概括承受。繼承人承受地上權人地位，得繼續使用土地並收取宿舍收益，同時負擔地租及依約使用之義務；如繼承人拋棄繼承，則不承受被繼承人之權利義務。
- 三、A單身在臺，若無繼承人，依民法第1177條以下應選定遺產管理人，管理地上權、建物及債權債務；經公示催告程序，清償債權、交付遺贈後，剩餘遺產依民法第1185條歸屬國庫。A為退伍榮民，實務上得由國軍退除役官兵輔導委員會依退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法擔任遺產管理人。
- 四、土地所有人B不得僅因A死亡即收回土地或塗銷地上權；惟有設定行為保留專屬條款、繼承人違反約定用途，或積欠地租達二年總額經催告仍不支付等法定終止事由時，B得終止地上權。地上權消滅後，B得請求塗銷登記，並依民法第839條處理建物補償或拆除。結論：地上權原則上由繼承人繼承；無繼承人時由遺產管理人管理，最終歸屬國庫。