民國114年 地方三等 地政 土地法規（包括土地登記）考古題
民國114年 地方三等 地政 土地法規（包括土地登記）收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
「土地法第34 條之1 執行要點」已於民國113 年1 月1 日修正發布實
施，其第3 點第2 項規定：「前項有償讓與之處分行為，共有人除依本法
條規定優先購買外，不得為受讓人。」試說明其立法目的。另甲、乙、
丙三人分別共有農業用地一筆，應有部分均等，今甲與乙同意提供該地
做為毗鄰農業用地興建農舍之用（亦即作為「農舍提供地」）而出具「（農）
土地使用同意書」，該行為之性質是否屬共有農業用地之「變更行為」？
理由為何？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、立法目的：土地法第34條之1以多數決處理共有物，為平衡多數共有人利用需求與少數共有人權益，設有優先購買權。113年1月1日修正之執行要點第3點第2項明定，有償讓與之處分行為，共有人除依本法條優先購買外，不得為受讓人，旨在防止多數共有人指定特定共有人為買受人，規避通知及優先購買程序，避免脫法交易並維護未同意共有人之承購機會。
- 二、規範內涵：所稱不得為受讓人，並非剝奪共有人承購權，而係要求其與其他優先購買權人立於平等地位，依第4項程序行使優先購買權。其目的在避免多數共有人透過自己人交易實質排除少數共有人，亦防止因買受人身分特殊而產生利益衝突、價格操控或補償不公，確保共有物處分程序透明公平。
- 三、變更行為之定性：依執行要點第3點第1項，變更指改變共有土地之使用種類、用途或性質。甲、乙、丙各三分之一，甲、乙合計三分之二應有部分及人數，符合第34條之1第1項多數決；其出具「（農）土地使用同意書」，將共有農地提供作為毗鄰農地興建農舍之農舍提供地，已使土地由農業生產轉供農舍相關使用，實質改變用途，應屬變更行為。
- 四、理由與限制：判斷是否為變更，應從實質使用狀態認定，不限於地目或登記名義有無變更；若同意書僅供申請，土地仍維持農業生產，則可能僅屬管理行為。本案以興建農舍為目的，應認屬變更，甲、乙應依第34條之1第2項通知丙，並就丙應得之對價或補償負連帶責任；丙未獲通知而受損，得請求損害賠償並爭執程序適法性。
區域計畫法第16 條第1 項規定，直轄市或縣（市）政府實施非都市土地
分區使用管制時，應將非都市土地分區圖及編定結果予以公告，並應通知
土地所有權人。今土地所有權人甲於收到A 縣政府通知後始知悉其地被
劃定為山坡地保育區，並編定為國土保安用地。試問該土地使用編定結果
之法律性質為何？甲因獲悉其毗鄰地被編定為同使用分區內之丙種建築
用地，而認其土地權益受到損害，其應如何為權利救濟？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、法律性質：非都市土地分區圖及使用地編定，係直轄市或縣（市）政府依區域計畫法第15條、第16條所為，對特定土地之使用種類與強度發生規制效果，性質上為行政處分；因其規制客體為土地，受規制之土地所有權人範圍可得確定，學理上稱為「對物之一般處分」（dingliche Allgemeinverfügung）。公告及通知係使其對外發生效力並保障人民知之權利之程序。
- 二、甲之地位：甲為其土地編定處分之相對人，得對自己土地被編定為國土保安用地部分提起救濟。至於毗鄰地被編定為丙種建築用地，甲非該部分處分之直接相對人；惟若該編定使其權利或法律上利益受損，甲得以利害關係人身分提起救濟，但須具體主張法律上利益受侵害，不得僅以鄰地價值較高為由。
- 三、救濟程序：依區域計畫法第16條第3項，甲應於通知到達次日起三十日內，向A縣政府提出異議；A縣政府應於受理異議之日起三十日內處理。甲對異議處理結果不服，得依訴願法第18條提起訴願；對訴願決定不服，得依行政訴訟法第4條提起撤銷訴訟。若A縣政府逾期不處理，甲亦得依法提起訴願及行政訴訟。
- 四、其他途徑：甲若主張毗鄰地之編定違法，得於訴願或行政訴訟中一併爭執該處分之適法性，並請求撤銷；若其目的在變更自己土地之編定，則應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則申請變更編定，不得逕以鄰地編定結果要求比照。若法定救濟期間已過，僅於符合行政程序法第128條要件時，得申請重新進行程序。
土地法第219 條第1 項與土地徵收條例第9 條第1 項之規定，皆對被徵
收土地之收回權行使要件定有明文，試比較該兩法條規定內容之差異。
又內政部為因應司法院釋字第763 號解釋文之意旨，乃著手增定土地法
第219 條之1（自民國110 年12 月10 日起施行），試說明其立法重點。
（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、兩法條之定位：土地法第219條與土地徵收條例第9條第1項均承認原土地所有權人之收回權，性質上為對徵收後未依計畫使用之特別救濟。土地徵收條例為土地徵收之特別法，條例施行後之一般徵收原則上優先適用第9條；土地法第219條則適用於條例施行前已徵收或條例未另規定之情形，兩者要件相似，但期間與程序不同。
- 二、期間差異：土地法第219條第1項規定，原所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內聲請收回，先有一年緩衝觀察期，再起算五年期間。土地徵收條例第9條第1項則規定，得於徵收公告之日起二十年內申請收回，但須於徵收補償費發給完竣屆滿三年仍未依計畫開始使用，始符合第一款要件。兩者在緩衝期及最長期間明顯不同。
- 三、要件與效果差異：兩法均以未依徵收計畫開始使用、未依核准徵收原定興辦事業使用、開始使用後未滿五年不繼續使用為收回事由，且第一款因不可歸責於需用土地人之事由致未開始使用者，不適用收回。但土地法用語為「照徵收價額收回」，條例為「照原徵收補償價額收回」；條例並明定排除區段徵收及其他法律另有規定者，土地法無相同排除。
- 四、第219條之1之立法重點：司法院釋字第763號指出，原土地所有權人常因不知徵收土地後續使用情形，致五年收回權期間屆滿，與正當行政程序有違。為此增訂第219條之1，課予需用土地人於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，每年通知原所有權人土地使用情形之義務，並建立原所有權人查詢機制。
- 五、程序保障：第219條之1並明定主管機關受理收回申請後之查明、報請核准、通知繳回原徵收價額、發還土地及點交等程序，使收回權行使更具可操作性；同時透過主動通知與資訊公開，矯正資訊不對稱，避免原所有權人因不知情而喪失權利，落實財產權保障與正當行政程序。其施行日期為110年12月10日，並訂有過渡規定。
按「重劃前、後地價查估」為實施（公辦）市地重劃過程中甚為重要之
一環，則「重劃前、後」之時間點係指何時？主管機關於進行重劃前、
後查估地價時，各自須考量之因素為何？試依據市地重劃實施辦法等規
定說明之。另請說明「重劃前、後地價查估」此一程序對（公辦）市地
重劃所具有之四項功用。（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、時間點：依市地重劃實施辦法，重劃前地價原則上以「重劃計畫書公告當期」之公告土地現值為查估基準；重劃後地價則以「重劃後土地分配前」之公告土地現值為查估基準。前者在重劃計畫公告時點掌握原土地權利價值，後者在分配前反映重劃完成後之土地價值，兩者作為權利價值換算與負擔計算之基準時點。
- 二、重劃前查估因素：應考量土地位置、交通運輸、地形地勢、使用分區及使用地類別、土地面積與形狀、鄰近地區發展情形、公共設施現況、土地利用現況及公告土地現值等。其目的在忠實反映重劃前各宗土地之相對價值，作為計算原權利價值及後續分配比例之基礎。
- 三、重劃後查估因素：應考量重劃後土地位置、交通條件、地形地勢、使用分區及使用地類別、公共設施配置（道路、公園、綠地、學校等）、街廓規劃、土地形狀與臨路條件、發展潛力、土地利用強度及鄰近地區發展情形。重劃後地價通常高於重劃前，因其已包含公共設施完善與土地利用條件改善之利益。
- 四、功用一、二：首先，作為計算重劃負擔及抵費地之基礎，依重劃後地價折算應負擔之公共設施用地與費用，決定抵費地面積及標售價值；其次，作為土地分配之依據，以重劃前地價計算原權利價值，再按重劃後地價換算應分配面積，維持權利價值比例之公平。
- 五、功用三、四：其三，作為差額地價找補之標準，實際分配面積與應分配面積有增減時，按重劃後地價計算補繳或補償；其四，作為財務計畫、抵費地處理、地價評議及稅捐查核之基礎，用以估算開發成本回收、政府財務負擔及重劃後地價水準，確保重劃事業可行並保障所有權人權益。