民國114年 地方四等 地政 民法物權編概要考古題
民國114年 地方四等 地政 民法物權編概要收錄考選部官方試題，共 4 題可線上瀏覽，考選部未公告本科目答案。
題目與答案
甲、乙締結購買乙所有之A 房地的契約，並已完成移轉登記。惟甲、乙
締結A 房地之買賣契約及完成移轉登記前，A 房地已由丙占用中。完成
移轉登記後，甲主張丙無正當權源占用A 房地，請求丙返還該房地；丙
則主張甲、乙間之買賣契約及移轉登記係基於雙方通謀虛偽之意思表示
所為，甲並非A 房地之真正所有權人，不得請求其返還。甲、丙之主張，
何者有理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、本題爭點有二：甲、乙間就A房地之買賣契約及移轉登記如屬通謀虛偽意思表示，甲是否仍取得A房地所有權，進而得依民法第767條第1項前段請求丙返還；丙得否以該事由對抗甲。
- 二、依民法第87條第1項，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，且債權行為與物權行為均得為通謀虛偽之客體。本題買賣契約及移轉登記如均出於甲、乙通謀，則債權行為與物權行為俱歸無效，甲自始未取得A房地所有權，乙仍為所有人。
- 三、不動產物權依法律行為而變動，非經登記不生效力（民法第758條），同法第759條之1第1項並推定登記名義人適法有權利。惟此推定僅生舉證責任轉換之效果，丙既已舉證證明通謀虛偽之事實，該推定即被推翻，甲不得再以登記外觀主張其為真正權利人。
- 四、土地法第43條規定依本法所為之登記有絕對效力，旨在保護信賴登記之善意第三人。丙僅為無權占有人，未因信賴登記而受讓權利或為任何交易，非該條所稱之第三人，自無從援引該條主張甲仍為所有人。
- 五、結論：丙之主張有理，甲不得依民法第767條請求返還A房地；A房地所有人仍為乙，乙得對丙行使物上請求權。惟丙亦不得僅以甲非所有人為由主張自己有占有權源，其占有仍屬無權占有，併此敘明。
甲於乙之A 土地上建造建物，並基於時效取得，登記為A 地之地上權
人。其後，甲將該地上權贈與其子丙，並辦妥移轉登記。惟因系爭地上
權並未約定地租，乙有無得請求丙支付相當地租之依據？乙得請求丙支
付之地租應自何時起算？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、時效取得地上權係依民法第772條準用第769條、第770條，以占有他人土地建築房屋而取得地上權，性質上屬原始取得，其權利內容依法律規定，不當然伴有地租之約定。
- 二、依民法第835條之1第2項，未定有地租之地上權，因土地之價值昇降，依其情形顯失公平者，當事人得請求法院酌定其地租。本題地上權既未約定地租，且隨社會經濟變遷土地價值上漲，乙自得據此請求法院酌定相當地租，此即乙請求丙支付地租之主要依據。
- 三、又依民法第836條之1第1項，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租，應由受讓人負連帶清償責任，第2項並規定地租債權人得逕向受讓人請求給付。本題甲將地上權贈與丙並辦妥移轉登記，丙已為地上權人，乙自得向丙請求給付地租；惟讓與前既未定地租，尚無「積欠地租」可言，連帶清償部分無適用餘地。
- 四、關於起算時點，酌定地租之訴兼具形成訴訟性質，須經法院判決酌定後始生給付義務，且不應溯及既往。參照民法第442條租金增減自請求時發生效力之意旨，應自乙向丙請求（起訴）之日起算，至遲自判決確定時起算，不得回溯至丙受讓登記之日。
- 五、小結：乙得依民法第835條之1第2項請求法院酌定地租，並依第836條之1向丙請求給付；數額由法院參酌申報地價、鄰地租金、土地價值升降及利用情形酌定，起算時點為乙請求之日。
甲向乙借款新臺幣（以下同）70 萬元，於尚未清償該筆債務前死亡。甲
之繼承人丙為清償其自甲繼承之A 屋的貸款，乃向乙借款300 萬元，雙
方以書面約定借期5 年、每年支付週年利率2%之利息、逾期未償還則
依法定利率給付遲延利息。丙為擔保此筆借款及利息等債務，乃提供A
屋供乙設定普通抵押權，並於登記設定上開抵押權時，附上上述書面約
定為附件。事後，乙要求追加甲生前對其所負之70 萬元債務亦應屬前述
抵押權擔保之債權的範圍，丙亦口頭應允之。
因丙屆期未清償其對乙所負上述債務，乙乃實行對A 屋之抵押權，並主
張其就拍賣A 屋所得價金，得優先受償包含前述70 萬元在內之全部金
額。乙之主張是否有理？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、民法第861條第1項規定，抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但契約另有約定者，依其約定。同條第2項並限制利息、遲延利息及違約金優先受償之範圍，以實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及程序中發生者為限。
- 二、普通抵押權之擔保債權範圍屬抵押權內容之一部，依民法第758條非經登記不生效力，土地登記規則亦要求擔保範圍之約定應於登記簿記載。本題丙設定抵押權時已將載明借期五年、週年利率2%、逾期依法定利率計付遲延利息之書面約定作為附件，該部分擔保範圍業經登記，乙自得就300萬元本金、利息及遲延利息優先受償。
- 三、至甲生前所負70萬元債務，丙雖口頭應允追加為擔保範圍，惟此係擴張抵押權擔保債權之內容，性質上屬抵押權之變更，應辦理登記始生效力。僅憑口頭同意而未經登記，依民法第758條規定，物權變動不生效力，亦不得對抗其他債權人或第三人。
- 四、況普通抵押權具有從屬性，所擔保者須為設定時特定存在之債權。甲之70萬元借款發生於抵押權設定之前，且非設定時所登記擔保之債權，縱丙為甲之繼承人而依民法第1148條承受該債務，亦不因此當然成為抵押權擔保之範圍。
- 五、結論：乙就拍賣A屋所得價金，僅得於300萬元本金、約定利息、遲延利息及實行費用範圍內優先受償；就70萬元部分不得主張優先受償，僅得與一般債權人同受分配，乙之主張為無理由。
甲為從事採取、加工、販售砂石業務之業者，因有部分不法盜採之嫌，
致其堆置於河川行水區域內之土石（下稱系爭土石堆）經檢察機關扣押
並發還予管理該河川之乙主管機關。其後，乙公開標售系爭土石堆，經
丙得標，並於得標後已載離部分土石（下稱A 土石）。
在上述情形下，如甲主張乙係無權處分其所有之A 土石，請求乙應賠償該
部分之損害時，甲是否應證明自己為A 土石之所有權人？又，乙得否主張
其係基於檢察機關之發還而善意取得系爭土石堆之所有權？（25 分）
參考解答（AI 生成，非官方）
- 一、甲主張乙無權處分其所有之A土石而請求損害賠償，其請求權基礎為民法第184條第1項前段侵權行為或第179條不當得利，均以甲為權利人為前提。依民事訴訟法第277條，主張有利於己之事實者負舉證責任，故甲原則上應證明其為A土石之所有權人。
- 二、甲雖得援用民法第943條占有人推定適法有權利、第944條推定以所有之意思占有，以減輕舉證責任。惟系爭土石堆業經檢察機關扣押並發還予乙，甲已喪失占有，無從主張占有推定，僅能以土石來源、採取許可、出資加工等證據證明原始取得，或依民法第814條加工規定主張取得所有權。
- 三、乙主張善意取得，須具備民法第801條、第948條所定要件：讓與人無處分權、受讓人受讓動產之占有、受讓人善意且無重大過失，並有有效之交易上讓與行為。其中「讓與行為」為核心要件，欠缺者無善意取得之適用。
- 四、本題乙取得系爭土石堆，係基於檢察機關之發還，屬刑事程序中之暫時處分，非私法上之讓與行為，檢察機關亦無移轉所有權之意思；乙為河川管理機關，對土石並無交易上之信賴基礎，難認其為善意。故乙不得主張依善意取得而取得所有權。
- 五、結論：甲應證明自己為A土石之所有權人，不得僅憑占有主張；乙不得主張善意取得。至丙標購取得A土石，如符合民法第801條、第948條要件，仍得善意取得，甲僅得向乙請求賠償。